이재명 부동산 정책 (다주택자 규제, 양도세 중과, 집값 안정)

저도 얼마 전 지인과 만나서 집 이야기를 나눴습니다. 그 친구는 강남에 아파트 한 채를 가지고 있었는데, 불과 2년 사이에 집값이 10억 원 가까이 오른 겁니다. 반면 저는 같은 시기 지방에서 전세로 살고 있었고, 제 월급으로는 도저히 서울 집값을 따라잡을 수 없다는 현실에 무력감을 느꼈습니다. 이재명 대통령이 부동산 정상화를 강력하게 밀어붙이면서, 무주택자와 다주택자 사이의 온도 차가 극명하게 드러나고 있습니다. 과연 이번에는 집값을 잡을 수 있을까요?

 

이재명 부동산 정책

 

다주택자 규제와 양도세 중과, 실제 효과는?

이재명 대통령은 2025년 5월 9일부터 다주택자 양도세 면제 혜택을 종료하겠다고 선언했습니다. 양도세 중과란 주택을 팔 때 발생하는 양도 차익에 추가 세금을 부과하는 제도입니다. 쉽게 말해, 집을 여러 채 가진 사람이 집을 팔아 이익을 보면 세금을 더 많이 내도록 만드는 정책입니다(출처: 기획재정부). 예를 들어 양도 차익이 10억 원이라면, 기존에는 주택 수와 관계없이 약 3억 3천만 원의 세금을 냈지만, 중과가 시행되면 다주택자의 세금 부담은 최대 6억 원 이상으로 급증합니다.

정부는 이 정책으로 다주택자들이 보유 주택을 시장에 내놓도록 유도하려 합니다. 실제로 저도 주변에서 "집을 팔까 말까" 고민하는 사람들을 여럿 봤습니다. 그런데 문제는 다주택자들 사이에서 "버티면 이긴다"는 학습 효과가 이미 자리 잡았다는 점입니다. 문재인 정부 당시에도 양도세 중과와 종합부동산세 강화 정책이 나왔지만, 얼마 지나지 않아 완화되면서 집을 판 사람들만 손해를 봤습니다.

저는 이 부분에서 제도의 일관성이 얼마나 중요한지 체감했습니다. 2020년 당시 지인 한 명은 규제를 피하려고 서대문구 아파트를 6억 5천만 원에 급하게 팔았는데, 5년 후 그 집값은 11억 원이 됐습니다. 그는 지금도 그 결정을 후회하고 있습니다. 이런 사례들이 쌓이면서 다주택자들은 "이번에도 어차피 정권이 바뀌면 완화될 것"이라는 기대를 품게 됩니다.

대통령은 국무회의에서 "아마라는 표현을 쓰지 말라"며 정책의 확실성을 강조했습니다. 하지만 현실에서는 다주택자들이 여전히 관망세를 보이고 있습니다. 서울 일부 지역에서는 매물이 늘어나고 있지만, 강남 핵심 지역은 여전히 가격 방어가 이어지고 있습니다. 매물 증가율(MoM, Month-on-Month)이 강남 3구에서는 2~3%에 그친 반면, 분당과 성남 같은 수도권 외곽에서는 10% 이상 급증했습니다(출처: 한국부동산원).

제가 직접 부동산 중개업소를 돌아본 결과, 매물은 늘었지만 "급매"는 거의 없었습니다. 집주인들은 여전히 높은 가격을 고집하고 있었고, 중개인들은 "5월 이후를 지켜봐야 한다"는 말만 반복했습니다. 결국 양도세 중과만으로는 부족하고, 보유세 강화 같은 후속 대책이 함께 나와야 실질적인 효과를 볼 수 있다는 생각이 듭니다.

서울 집값 폭등의 구조적 원인과 지역 격차

서울 아파트 가격은 지난해 한 해 동안 14.4%나 올랐습니다. 특히 강남 3구(강남·서초·송파)의 상승률은 20%를 넘었습니다. 이런 급격한 상승의 시작은 2024년 2월 서울시가 토지거래허가제를 해제하면서부터였습니다. 토지거래허가제란 부동산 투기를 막기 위해 특정 지역에서 집을 살 때 관청의 허가를 받도록 하는 규제입니다. 여기서 토지거래허가제란 투기 과열 지구에서 일정 면적 이상의 토지나 주택을 거래할 때 지자체의 사전 승인을 받아야 하는 제도로, 투기 수요를 원천 차단하기 위한 강력한 수단입니다.

오세훈 서울시장이 이 규제를 풀자 지방 자산가들의 자금이 강남으로 몰려들었고, 압구정동 아파트 가격은 일주일 만에 5억 원씩 뛰었습니다. 한 달 만에 시장이 과열되자 시장은 결정을 철회했지만, 이미 불붙은 집값은 쉽게 꺼지지 않았습니다. 저는 이 과정을 지켜보면서, 규제 완화가 얼마나 신중해야 하는지 절감했습니다.

문제는 서울과 지방의 집값 격차가 갈수록 벌어지고 있다는 점입니다. 지난 10년간 서울 집값은 평균 80% 이상 올랐지만, 지방은 거의 제자리였습니다. 제 친구 중 한 명은 광주에서 8년 전 2억 3천만 원에 산 아파트가 지금 3억 원입니다. 8년간 7천만 원 오른 반면, 서울 강남에 사는 다른 친구는 3년 만에 16억 원 올랐습니다. 이런 격차가 지방 자산가들을 서울로 향하게 만들고, 서울 집값은 더욱 가파르게 치솟는 악순환이 반복됩니다.

저는 개인적으로 이 문제가 단순히 투기 수요만의 문제가 아니라고 봅니다. 일자리, 교육, 의료 등 모든 인프라가 서울에 집중된 구조적 문제가 근본 원인입니다. 아무리 다주택자를 규제해도, 서울에 살아야 할 이유가 사라지지 않는 한 수요는 계속 생길 수밖에 없습니다. 실제로 저도 지방에서 서울로 이직을 고려할 때, 집값 부담 때문에 망설였던 기억이 생생합니다.

정부는 공급 확대를 함께 추진하고 있지만, 신규 아파트가 실제로 입주하기까지는 최소 3~5년이 걸립니다. 그 사이 무주택자들은 계속 기다려야 하고, 집값은 또다시 오를 가능성이 있습니다. 주택보급률(가구 수 대비 주택 수 비율)은 서울이 이미 100%를 넘지만, 실제로 집을 구하기 어려운 이유는 다주택자들이 매물을 시장에 내놓지 않기 때문입니다.

이재명 대통령은 자신의 분당 아파트까지 매물로 내놓으며 강력한 의지를 보였습니다. 하지만 대통령실 고위 공직자 47명 중 9명이 여전히 다주택자로 남아 있고, 이들의 처분 여부가 정책 신뢰도에 큰 영향을 미칠 것으로 보입니다. 저는 정책의 성공 여부가 결국 "말"이 아니라 "행동"으로 증명된다고 생각합니다. 정부 관계자들부터 솔선수범해야, 일반 다주택자들도 "이번에는 다르구나"라고 느낄 것입니다.

결국 집값 안정은 단기 처방이 아니라 장기적인 구조 개선 없이는 불가능합니다. 양도세 중과, 종합부동산세 강화, 공급 확대를 모두 일관성 있게 밀어붙이고, 서울 집중 현상을 완화하는 지역 균형 발전 정책까지 함께 가야 합니다. 저 역시 무주택자로서, 이번 정책이 단순한 선언에 그치지 않고 실질적인 변화를 만들어내기를 간절히 바랍니다. 5월 이후 시장의 반응을 주의 깊게 지켜보면서, 내 집 마련의 기회를 놓치지 않도록 준비해야겠습니다.

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참고: https://www.youtube.com/watch?v=OTi_4E1oKLM