전세 대란, 실거주 의무 (풍선효과, 도미노, 무주택)

솔직히 저는 강남 아파트 가격이 조금 떨어졌다는 기사를 보면서 "이제 좀 숨통이 트이겠구나" 싶었습니다. 그런데 막상 서울 중간 가격대 아파트가 1년 새 9억 9천에서 12억으로 올랐다는 수치를 보니, 제가 완전히 잘못 읽고 있었던 겁니다. 고가 지역 하락에 안도하는 사이, 실수요자들이 실제로 살아야 할 동네는 이미 20% 가까이 올라 있었습니다.

 

풍선효과가 지금 어떻게 퍼지고 있나

일반적으로 부동산 규제가 강화되면 시장이 잠잠해진다고 알려져 있지만, 제 경험상 이 흐름은 정반대로 작동하는 경우가 많습니다. 규제가 강해질수록 특정 지역의 수요가 막히고, 그 수요가 규제가 덜한 인근 지역으로 흘러들어 가는 구조입니다. 이것이 바로 풍선효과입니다. 풍선효과란 한 곳을 누르면 다른 곳이 부풀어 오르듯, 특정 지역의 규제가 강화될수록 인접 지역의 가격이 연쇄적으로 상승하는 현상을 말합니다.

실제로 2023년 중반부터 강남 3구와 용산이 먼저 움직였고, 2024년 초에는 마포·성동 등 한강벨트로 번졌습니다. 지금은 관악·노원·서대문처럼 한강과 거리가 있어도 대출이 나오고 실거주가 가능한 지역으로 빠르게 확산되고 있습니다. 이런 흐름을 예상했던 건 사실 어렵지 않았습니다. 6년 전 문재인 정부, 20년 전 노무현 정부 때도 동일한 정책이 나왔고, 그때도 집값은 고가에서 중저가로 순차적으로 번졌습니다. 정책이 반복되면 시장의 반응도 반복됩니다.

서울 자가 점유율은 약 44%로, 절반이 넘는 사람들이 남의 집에서 살고 있습니다(출처: 통계청). 이 수치를 보면 전월세 수요가 얼마나 광범위한지 실감이 됩니다. 그 많은 사람들이 전월세 시장에 의존하고 있는데, 지금의 정책 방향은 그 공급을 빠르게 줄이는 쪽으로 가고 있습니다.

도미노 현상, 한 명이 움직이면 다섯 가구가 흔들린다

이 부분이 제가 영상을 보면서 가장 섬뜩하게 느낀 대목입니다. 실거주 의무 강화 정책이 실제로 어떻게 작동하는지, 구체적인 사례로 생각해 보면 머리가 멍해집니다.

하남에 거주 중인 70대 집주인이 대치동 아파트에 실거주로 들어가는 순간, 그 집에 살던 세입자가 밀려납니다. 그 세입자는 잠실 근처로 이동하고, 잠실의 세입자는 강동이나 위례로, 다시 그 지역 세입자는 더 외곽으로 밀려납니다. 한 명이 실거주로 들어가는 순간 서너 가구가 동시에 이동해야 하는 구조입니다. 이것이 도미노 현상입니다. 도미노 현상이란 하나의 변화가 연쇄적으로 다른 변화를 유발해 예상보다 훨씬 넓은 범위에 영향을 미치는 효과를 뜻합니다.

문제는 이 현상이 대치동 한 곳에서만 일어나는 게 아니라는 점입니다. 서울 전역과 경기도 12개 시후에 동시에 토지거래허가구역 지정 및 실거주 의무가 적용되고 있습니다. 토지거래허가구역이란 투기 과열을 막기 위해 일정 면적 이상의 토지 또는 주택 거래 시 관할 관청의 허가를 받도록 지정된 구역을 말합니다. 강남 3구와 용산은 이미 5년 이상 이 제도가 적용되어 있고, 그 결과 해당 지역의 전월세 매물은 급격히 줄고 가격은 오른 것이 데이터로 확인됩니다.

지금 이 정책이 서울 전역으로 확대된다면, 동시에 얼마나 많은 세입자가 이동 압박을 받을지 계산하면 상당히 불안한 결과가 나올 수 있습니다. 제 경험상 이런 종류의 위기는 계약 만기가 닥쳐서야 실감하게 됩니다. 그때 가서야 "내가 살던 집 전세가가 1억 이상 올랐구나"를 깨닫는 거죠.

무주택자가 직면한 현실, 아파트 바깥은 더 가혹하다

일반적으로 전월세 거주자는 계약 기간 동안 시장 변화에 무감각해진다고들 합니다. 저도 솔직히 이 점을 인정할 수밖에 없습니다. 계약이 2년 남아 있으면 사실 남의 일처럼 느껴집니다. 그런데 만기가 6개월 안으로 들어오는 순간, 시장은 완전히 달라진 모습으로 맞이합니다.

서울의 주택 보급률은 약 93.6%입니다. 주택 보급률이란 일정 지역의 총 가구 수 대비 주택 수의 비율을 말하며, 100%가 안 된다는 건 그 지역에 집이 가구 수보다 적다는 의미입니다(출처: 국토교통부). 서울만 놓고 보면 약 6%의 가구가 사실상 거주할 공간이 부족한 상태입니다.

무주택자가 선택할 수 있는 거주 옵션을 보면 상황이 더 명확해집니다.

• 아파트 전세: 매물 급감, 가격은 1~2억 상승
• 아파트 월세: 매물 부족으로 월 20~50만 원 이상 상승
• 오피스텔·빌라 월세: 공사비 상승으로 신규 공급 급감, 월세 동반 상승
• 고시원·도시형 생활 주택: 최후 수단이지만 이마저도 가격 상승 중

비아파트, 즉 빌라나 도시형 생활 주택은 서울 전체 주택 400만 채 중 220만 채로 전체의 55%를 차지합니다. 이 공급이 막히면 아파트 전월세 시장의 압박은 두 배로 커집니다. 신혼부부 약 75%가 아파트에서 주거를 시작하고 싶어 하지만, 실제로는 비아파트로 밀려나는 구조가 고착될 가능성이 높습니다. 제가 직접 주변 신혼부부 사례를 보면, 원하는 지역의 아파트 전세를 못 구해 결국 오피스텔로 타협하는 경우가 부쩍 늘었습니다.

정책은 반복되고, 기회도 반복된다

비판적으로 보자면, 지금의 규제 사이클은 과거와 동일한 실수를 반복하고 있습니다. 다주택자 양도소득세 중과란 2주택 이상 보유자가 집을 팔 때 기본 세율에 더해 추가 세율을 부과하는 제도를 말합니다. 이 정책이 매물을 동결시키고 전월세 공급 부족을 심화시킨다는 사실은 이미 문재인 정부 때 검증됐습니다. 그런데 같은 정책이 2025년 5월 다시 시행됐습니다. 정책의 일관성 부재가 시장 참여자들의 불신을 키우고, 그 피해는 고스란히 실수요자와 세입자에게 돌아갑니다.

그렇다고 절망적인 상황만은 아닙니다. 제 경험상 이런 사이클에서는 아직 키맞추기가 덜 된 지역에 기회가 남아 있습니다. 키맞추기란 특정 지역이 인근 유사 지역의 가격 수준까지 상승하는 현상으로, 상승장의 후반부보다 중반부에 집중적으로 나타납니다. 30대 매수 비중이 2022년 37%에서 2025년 현재 50% 가까이 올라간 것도 이 흐름을 빠르게 읽은 결과입니다.

집을 살 수 없는 상황이라면, 지금은 최소한 자산을 불리는 다른 방법을 병행해야 합니다. 부동산 가격이 연 20% 오르는 동안 현금으로만 앉아 있으면 실질 구매력이 빠르게 줄어듭니다. 집값 상승분만큼 다른 자산에서 수익을 내고 있지 않다면, 사실상 매년 한 걸음씩 뒤로 밀리는 것과 같습니다.

만기가 되기 전에 지금 내 전세 시세를 한번 확인해 보시길 권합니다. 생각보다 훨씬 올라 있을 수 있고, 그 순간 선택지는 급격히 좁아집니다. 지금 시장을 관망하는 것 자체가 이미 하나의 선택이라는 점, 저도 뒤늦게 깨달았습니다. 이 글은 개인적인 경험과 의견을 공유한 것이며, 전문적인 부동산 또는 금융 투자 조언이 아닙니다. 구체적인 투자 결정은 전문가와 상담하시기 바랍니다.

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참고: https://www.youtube.com/watch?v=Hp3T1KLaOAs