서울 아파트 매물 잠김 (양도세 중과, 실거주 의무, 갭투자)

뉴스를 보다가 멍하니 앉아 있던 적이 있습니다. 단 4일 만에 서울 아파트 매물 4,500건이 사라졌다는 소식이었습니다. 숫자로 보면 단순한 통계 같지만, 저는 그 숫자 뒤에 지금 집을 구하고 있을 누군가의 얼굴이 겹쳐 보였습니다. 다주택자 양도세 중과 유예가 끝나자마자 시장이 얼마나 빠르게 반응하는지, 직접 보고 나서야 실감했습니다.

 

양도세 중과 유예 종료, 그 즉각적인 후폭풍

다주택자 양도세 중과(重課)란 두 채 이상 주택을 보유한 사람이 집을 팔 때 일반 세율보다 훨씬 높은 세율을 적용하는 제도입니다. 쉽게 말해 다주택자에게 매도를 유도하는 '페널티성 세금'인데, 그 세율이 최대 82.5%에 달하기도 합니다. 이 중과를 한시적으로 면제해주는 게 바로 유예 조치였고, 그 유예가 끝난 뒤 시장이 어떻게 움직였는지가 이번 핵심입니다.

서울 강동구 둔촌동 일대의 경우 유예 종료 이후 매물이 40% 가까이 줄었고, 강남구 압구정동도 비슷한 흐름이었습니다. 제가 영상을 보면서 가장 인상 깊었던 건, 현장 중개사의 말이었습니다. "싸게 팔 물건은 다 팔렸고, 이제 올라갈 물건만 남았다"는 표현이 너무 솔직해서 오히려 섬뜩했습니다. 저 혼자만 그렇게 느낀 게 아닐 겁니다.

서울 전체로 보면 지난 9일 이후 불과 4일 만에 매물 4,500건이 줄었고, 서울 25개 자치구 전역에서 이 매물 감소 현상이 동시에 나타났습니다(출처: 한국경제TV). 이 속도가 무서운 이유는, 집값 하락의 전제 조건이었던 '매물 증가'가 한순간에 뒤집혀버렸다는 데 있습니다.

정부의 실거주 의무 유예 확대, 갭투자 허용과 다름없나

매물 잠김 현상이 심화되자 정부는 추가 대책을 꺼내 들었습니다. 바로 비거주 1주택자에 대한 실거주 의무(實居住 義務) 유예 확대입니다. 실거주 의무란 토지거래허가구역 내에서 아파트를 취득할 경우 반드시 직접 거주해야 한다는 조건으로, 이를 지키지 않으면 매수 자체가 허가되지 않습니다.

기존에는 다주택자의 매물에 한해서만 실거주 의무를 유예해왔는데, 이번에 그 범위를 전세를 끼고 있는 비거주 1주택자까지 넓힌 것입니다. 정부는 이것이 "갭투자 허용이 아니다"라고 선을 그었지만, 저 개인적으로는 갭투자와 사실상 큰 차이가 없다고 느꼈습니다.

갭투자(Gap Investment)란 전세 보증금을 끼고 매매가와의 차액(갭)만으로 주택을 취득하는 방식입니다. 실거주 없이 세입자를 그대로 두고 소유권만 넘기는 구조이기 때문에, 실거주 의무 유예는 사실상 이 방식을 묵인하는 결과로 이어질 수 있습니다. 이 조치가 매물을 늘리는 데 실질적으로 얼마나 기여할지는 솔직히 회의적입니다.

이번 조치로 매물이 늘어날 것으로 기대되는 상황을 정리하면 다음과 같습니다.

• 고령층 1주택자 중 이미 다른 곳에 거주 중인 경우
• 전세를 끼고 있지만 처분을 고민하던 비거주 1주택자
• 상속 등으로 취득한 뒤 실거주를 못 하고 있던 소유자

다만 이 세 경우 모두 매도 유인이 크지 않다는 게 전문가들의 중론입니다. 1주택자는 다주택자와 달리 세금 부담이 상대적으로 낮고, 소위 '똘똘한 한 채'를 자산 증식 목적으로 보유하려는 심리가 강하기 때문입니다.

토지거래허가구역과 반복되는 유예, 시장의 불신이 쌓인다

토지거래허가구역(土地去來許可區域)이란 투기 억제를 위해 지정된 구역으로, 해당 지역의 부동산을 거래할 때는 관할 구청의 허가를 받아야 하며 실거주 의무 같은 조건이 붙습니다. 즉 자유롭게 사고팔 수 없도록 규제를 가한 지역입니다. 서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 일대가 대표적으로 지정되어 있습니다(출처: 국토교통부).

문제는 이 제도의 기본 틀은 유지하면서, 그 핵심 조건인 실거주 의무를 계속 유예해주고 있다는 점입니다. 제도는 있는데 적용을 안 하는 셈이니, 규제의 신뢰성이 흔들릴 수밖에 없습니다. 제가 직접 영상을 보면서 가장 답답했던 장면이 바로 이 부분이었습니다. 한 시민 인터뷰에서 "말로 하는 건 어떻게 믿어요, 글로 내려와도 할지 말지 모르는데"라는 말이 나왔는데, 저도 순간 고개가 끄덕여졌습니다.

반복되는 유예와 예외 확대는 단기적으로는 매물 잠김을 완화하는 효과가 있을 수 있습니다. 그러나 중장기적으로는 '어차피 또 바뀌겠지'라는 학습된 불신을 시장 참여자들 사이에 심어줍니다. 이 불신이 쌓이면 정책 효과는 점점 희석되고, 결국 더 강한 처방이 필요한 악순환으로 이어집니다. 저는 이 구조 자체가 가장 큰 문제라고 생각합니다.

실수요자와 세입자, 정책의 사각지대에 놓인 사람들

매물이 줄고 집값이 오르면 가장 먼저 타격을 받는 건 투자자도, 다주택자도 아닙니다. 실수요자(實需要者), 즉 실제로 살 집이 필요해서 매수를 준비하던 사람들과 전세를 구하는 세입자들입니다. 실수요자란 투자나 시세 차익이 아닌, 거주를 목적으로 주택을 구매하려는 수요자를 말합니다.

저는 이 뉴스를 보면서 주변에 전세 만기가 다가오는 친구들을 떠올렸습니다. 물건 자체가 없어지면 가격 협상조차 할 수 없는 상황이 됩니다. 이건 단순한 시장 논리의 문제가 아니라, 사람의 주거 안정 문제입니다.

한국부동산원 통계에 따르면 서울 아파트 전세가율(전세가격을 매매가격으로 나눈 비율)은 지속적으로 시장 변동성과 연동되어 움직여 왔습니다. 전세가율이 높아질수록 갭투자 유인은 커지고, 세입자의 보증금 위험도 함께 올라갑니다. 결국 정부가 공급 확대 없이 수요와 매물 관리에만 집중하는 이상, 이 구조는 반복될 수밖에 없습니다.

장기적이고 지속 가능한 주거 정책을 마련하지 않으면, 아무리 정교한 단기 처방을 내놓아도 시장의 신뢰를 회복하기 어렵습니다. 주거는 삶의 기반이지, 단순한 자산 시장의 거래 대상이 아니기 때문입니다. 이번 일련의 사태를 보면서, 저는 그 기본적인 원칙이 정책 설계의 출발점이 되어야 한다는 생각을 다시 한번 갖게 됐습니다.

정책 하나가 어떤 파장을 만드는지, 숫자가 아니라 사람의 눈으로 바라볼 때 비로소 보이는 것들이 있습니다. 매물 4,500건의 감소는 통계가 아니라, 4,500가구의 선택지가 사라진 것입니다. 집을 구하는 분들이라면 단기 정책 변화에 흔들리기보다는 본인의 실거주 계획과 재무 상황을 기준으로 의사결정하시길 권합니다. 이 글은 개인적인 경험과 의견을 공유한 것이며, 전문적인 부동산 투자 조언이 아닙니다.

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참고: https://www.youtube.com/watch?v=pR0eHaTXbkY