아파트 공화국의 미래 (아파트 키즈, 주거 양극화, 장수명화)

아파트에서 태어나 아파트에서 자란 세대가 아파트를 '고향'이라 부른다면, 이게 과연 자연스러운 일일까요, 아니면 우리가 놓친 무언가가 있는 걸까요? 경제 블로그를 운영하면서 30대의 아파트 매수 열풍을 분석해온 저에게, 이 질문은 꽤 오래 머릿속에 걸려 있었습니다. 아파트를 자산 증식의 수단으로만 바라보던 시각이 얼마나 좁은 것이었는지, 최근 들어 서서히 실감하고 있습니다.

 

아파트 키즈가 만들어낸 주거 표준화의 그늘

2005년을 전후로 태어난 세대, 흔히 '아파트 키즈'라 불리는 이들은 단독주택을 할머니 댁에서나 봤다고 말합니다. 어릴 적 단독주택에 갔다가 마당을 보고 신기했다는 경험담은, 저에게는 단순한 에피소드가 아니라 한국 주거 문화의 구조적 변화를 보여주는 장면으로 읽혔습니다. 50년 전 전체 주택 중 1.9%에 불과했던 아파트 비율이 현재 65%를 넘어섰고, 신규 주택 공급의 90% 이상이 아파트로 채워지고 있습니다(출처: 통계청).

일반적으로 젊은 세대가 아파트를 선호하는 이유는 단순히 편리함 때문이라고 알려져 있습니다. 하지만 제가 블로그 독자들과 대화해온 경험상, 이건 좀 다릅니다. 아파트 키즈에게 아파트는 선택지 중 하나가 아니라, 그냥 '집'이라는 개념 자체입니다. 스마트폰을 처음부터 쓴 세대가 전화기를 귀에 갖다 댄다는 개념 자체를 낯설어하듯, 이들에게 빌라나 단독주택은 처음부터 선택지 밖에 있었던 겁니다.

흥미로운 지점은 성별에 따른 주거 선호 차이에 있습니다. 아파트 키즈 세대를 대상으로 한 조사에서, 여성 참가자 전원이 아파트를 선택한 반면 남성들은 단독주택을 로망으로 꼽았습니다. 그런데 남성들 역시 현실을 마주하면 이렇게 말합니다. "사정이 안 될 것 같아서 빌라에 살게 될 것 같습니다." 저는 이 발언이 단독주택에 대한 '로망'과 빌라·단독주택을 사실상 포기하게 만드는 '인프라 공백' 사이의 간극을 그대로 드러낸다고 봅니다. 국가적 차원에서 아파트 외 주거 유형에 대한 표준 관리 시스템이 제대로 구축되지 않은 결과입니다.

주택 구입 계획자의 86%가 아파트를 선택하겠다고 답했고, 이 수치는 해마다 높아지고 있습니다. 여기에 2030 세대까지 본격적으로 부동산 시장에 진입하면, 쏠림 현상은 더 심화될 것으로 보입니다. 제가 블로그에서 30대 매수 열풍을 다룰 때 항상 자산 배분(Asset Allocation) 관점에서만 접근했는데, 여기서 자산 배분이란 투자 자산을 주식·채권·부동산 등 여러 유형에 나눠 리스크를 관리하는 전략을 말합니다. 문제는 아파트로의 쏠림이 개인 자산 포트폴리오에서도, 사회 전체의 주거 포트폴리오에서도 동시에 일어나고 있다는 것입니다.

재건축 신화의 균열과 장수명화라는 숙제

"헌 집 주고 새 집 받는다." 이 공식이 한국 아파트 시장을 수십 년간 지탱해온 엔진이었습니다. 그런데 솔직히 이건 이미 예상 밖으로 빠르게 균열이 생기고 있습니다. 공사비가 30% 가까이 뛰었고, 중층 아파트(용적률 200% 내외)는 재건축 사업성이 사실상 나오지 않는 상황입니다.

여기서 용적률(容積率)이란 대지 면적 대비 건물 전체 연면적의 비율을 의미합니다. 쉽게 말해, 같은 땅에 더 높이 더 많이 지을수록 용적률이 높아지고, 그래야 재건축 후 새 집을 많이 만들어 사업성이 생깁니다. 문제는 이미 고층으로 지어진 아파트들은 더 이상 올릴 여지가 없다는 것입니다. 35층짜리를 100층으로 올릴 수는 없는 노릇이니까요.

2040년이면 국내 아파트의 약 69%가 준공 후 30년이 넘는 노후 주택이 됩니다(출처: 국토교통부). 이 숫자를 처음 접했을 때 저는 꽤 오래 멍하니 있었습니다. 재건축 엔진이 꺼져가는 시대에, 그 노후 아파트들을 어떻게 감당할 것인가. 지금 30대 신혼부부가 신축 아파트를 선망하며 '조금 더 무리해서라도' 들어가려는 심리는 지극히 합리적인 개인의 선택이지만, 그 선택이 쌓이면 어떤 그림이 될지를 생각하면 마음이 무거워집니다.

노후 아파트 문제의 핵심 리스크를 정리하면 다음과 같습니다.

• 재건축 사업성 악화로 정비가 지연되는 단지 증가
• 관리비 부담으로 상대적으로 여유 있는 입주민이 먼저 이탈하는 역선택(Adverse Selection) 발생. 역선택이란 정보 비대칭 상황에서 불리한 조건의 주체만 남게 되는 현상입니다.
• 빈집 증가와 슬럼화로 도심 내 주거 공동화 발생
• 재건축 분담금 급증으로 고령 입주민의 강제 이주 가능성 확대

이런 상황에서 정부가 11년 전 도입한 장수명 아파트 인증 제도는 하나의 대안입니다. 장수명 아파트란 골조(구조체)는 그대로 유지하면서 내부 배관·배선·벽체만 교체하는 방식으로 수십 년을 쓸 수 있도록 설계된 주택을 말합니다. 우리 몸에 비유하면 뼈대는 튼튼하게 유지하되, 내부 장기는 필요할 때 고쳐 쓰는 개념입니다. 그런데 현실에서는 대부분의 건설사가 비용 부담을 이유로 의무 최저 등급(4등급 중 최하위)만 인증받고 넘어갑니다.

제가 이 부분에서 가장 답답함을 느끼는 건, 중앙 정부에 아직도 아파트 '관리' 전담 부서가 없다는 사실입니다. 공급 부서는 넘치는데, 지어진 아파트를 어떻게 오래 유지할지 고민하는 부서는 없습니다. 아파트를 인체에 비유하면, 병을 고치는 외과의는 있는데 건강검진 체계가 없는 셈입니다. 인스펙션(Inspection), 즉 정기적인 건물 안전 진단 체계를 의무화하는 방향으로 제도가 바뀌어야 한다는 전문가들의 목소리가 점점 커지고 있습니다.

경제 블로그를 운영하면서 저는 아파트를 항상 '사는(Buy) 것'의 관점으로 다뤄왔습니다. 그런데 지금은 '사는(Live) 곳'으로 시각을 넓혀야 할 시점이 됐다는 걸 절감합니다. 아파트가 황금알을 낳는 자산이라는 믿음은 여전히 강하지만, 30년 뒤 노후화된 아파트를 떠안은 채 재건축 분담금을 감당해야 하는 세대가 바로 지금의 아파트 키즈임을 생각하면, 이 믿음을 그대로 유지하기는 어렵습니다. 오래 살 수 있는 아파트에 더 높은 가치를 부여하는 시대가 생각보다 빨리 올 수 있습니다. 독자분들도 아파트를 고를 때, 준공 연도와 시세만큼이나 장수명 등급과 관리 이력을 살펴보는 습관을 들여보시길 권합니다.

이 글은 개인적인 경험과 의견을 공유한 것이며, 전문적인 부동산 투자 조언이 아닙니다. 투자 판단은 반드시 전문가 상담을 통해 하시기 바랍니다.

---

참고: https://www.youtube.com/watch?v=gKktfq7v03o