서울 아파트 세제 개편 (비거주 1주택자, 트리플 강세)

2026년 상반기, 서울 아파트 매매가격 지수가 5.1% 상승했습니다. 한국부동산원이 통계를 작성한 이래 상반기 기준 역대 최고치입니다. 제가 직접 발품을 팔며 여러 단지를 돌아다녔을 때, 숫자로 보는 것과 현장에서 체감하는 것은 전혀 다른 무게로 다가왔습니다. 그 와중에 정부는 세법 개정안을 발표했고, 핵심 타깃은 비거주 1주택자와 고가 주택 보유자였습니다. 이게 시장에 실제로 어떤 파장을 일으킬지, 직접 경험하고 따져본 내용을 정리했습니다.

 

 

비거주 1주택자를 겨냥한 세제 개편, 그 속내는

솔직히 처음 세법 개정안 요약본을 봤을 때 제 첫 반응은 "드디어 1주택자 차례가 왔구나"였습니다. 그동안 다주택자와 법인에 집중됐던 규제가 사실상 소진됐고, 이제 남은 카드는 1주택자 중에서 규제 대상을 새로 만들어내는 것이었으니까요.

이번 개편의 핵심은 장기보유특별공제를 '장기거주특별공제'로 사실상 재편한 것입니다. 장기보유특별공제란 주택을 오래 보유할수록 양도소득세를 최대 80%까지 깎아주는 제도인데, 이번 개정으로 실제 거주 여부가 공제율 산정에 결정적 변수가 됩니다. 쉽게 말해 살지 않으면서 갖고만 있는 사람은 세금 혜택이 줄어든다는 뜻입니다.

제가 보기에 이 전략의 목적은 두 가지입니다. 하나는 비거주 1주택자를 압박해서 매물을 시장에 유도하는 것이고, 다른 하나는 국면 전환입니다. 집값이 역대급으로 오르는 상황에서 정부가 아무것도 안 한다는 비판을 피하기 위해 토론회 등을 거치며 '비거주 고가 주택'을 규제의 명분으로 쌓아온 과정이 보입니다.

문제는 이 전략이 의도한 대로 흘러가지 않을 가능성이 높다는 것입니다. 제 경험상 세금 압박은 단기적으로 매물을 자극하지만, 오래가지 않습니다. 과거 다주택자에게 양도소득세 중과를 적용했을 때도 초기엔 매물이 나오는 듯하다가 결국 매물 잠김 현상이 이어졌습니다. 양도소득세 중과란 다주택자가 주택을 팔 때 일반 세율보다 훨씬 높은 세율을 적용하는 것으로, 이 경우 팔수록 손해이기 때문에 오히려 보유 전략으로 돌아서는 효과가 생깁니다.

이번에도 비슷한 흐름이 예상됩니다. 비거주 1주택자들이 매물을 내놓는 대신 아예 직접 거주로 전환하면, 고가 지역의 임대 매물이 줄어들고 전월세 가격이 오히려 상승할 수 있습니다. 이미 문재인 정부 시절 재건축 조합 설립 전 거주 요건 강화 때도 비슷한 일이 벌어졌고, 당시 임대료가 단기간에 급등한 전례가 있습니다. 또한 이번 개정안은 매물을 촉구하는 기한을 2027~2028년까지 길게 잡았기 때문에, 한두 달 사이에 매물이 쏟아지는 단기 충격보다는 상승 폭이 소폭 둔화되는 수준에 그칠 가능성이 큽니다.

• 비거주 고가 1주택자: 보유세 부담 가장 크게 증가, 거주 전환 또는 매도 압박
• 비거주 전환 시 임대 매물 감소 → 고가 지역 전월세 상승 가능성
• 장기적으로는 매물 잠김 현상 재현, 거래량 감소 속 가격 유지 또는 상승
• 취득세는 손대지 않고 양도세 완화도 미미해 거래세 인하 효과는 사실상 없음
• 다음 규제 수순: 이주택자 동시 보유 기간 축소(3년→2년) 이후 임대료 규제 도입 가능성

요약: 비거주 1주택자 보유세 강화는 단기 매물 유도 효과보다 임대 매물 감소와 장기 매물 잠김으로 귀결될 가능성이 높습니다.

 

트리플 강세장의 구조와 서울 외곽까지 번진 상승

주변에서 "지금이라도 들어가야 하나"라는 말을 들을 때마다 제가 느끼는 건 단순한 욕심이 아니라 생존 본능에 가까운 감각입니다. 매매도, 전세도, 월세도 동시에 오르는 이 상황이 그만큼 절박하게 느껴지는 거겠죠.

출처: 한국부동산원의 공식 통계에 따르면, 2026년 상반기 서울 아파트 매매가격 지수와 전세가격 지수가 모두 5.1% 상승했습니다. 전세 기준으로는 2015년 상반기 6.4% 이후 가장 높은 수치입니다. 당시 '미친 전세'라는 말이 유행하고 전세대출이 본격적으로 시작된 시기였는데, 그때에 버금가는 상황이 다시 온 셈입니다.

이 현상의 구조적 원인을 제가 따져보면 결국 두 가지로 압축됩니다. 공급 부족과 유동성 팽창입니다. 유동성이란 시중에 풀린 돈의 총량(M2)을 의미하는데, 명목 성장률이 10%에 근접하는 상황에서 돈의 총량은 계속 빠르게 늘어나고 있습니다. 공급은 하루아침에 늘릴 수 없는데 돈은 계속 불어나니, 매매를 억눌러도 전세가 오르고 전세를 억눌러도 월세가 오르는 게 아니라 세 가지가 동시에 오르는 트리플 강세장이 나타나는 것입니다.

상승 진원지도 달라졌습니다. 올해는 강남·서초보다 성북구, 강서구, 관악구 같은 비강남권이 더 강하게 올랐습니다. 제 경험상 이건 고무기차 효과로 설명됩니다. 상급지 가격이 먼저 치솟아 간격이 벌어지면, 그 격차를 좇으려던 수요가 중저가 지역에 눌러앉으면서 연쇄 상승이 시작되는 구조입니다. 여기에 대출 규제가 결정적 역할을 했습니다. 현행 규제상 15억 이하 주택은 최대 6억 원까지 대출이 가능하지만, 25억 초과 주택은 2억 원밖에 빌릴 수 없습니다. 가격이 오를수록 실제 빌릴 수 있는 금액이 줄어드는 역설적 구조가 대출 효율이 높은 15억 이하 구간에 수요를 집중시키고 있습니다.

이 흐름은 이미 경기도 주요 지역까지 번졌습니다. 과천, 분당, 수지, 광교, 동탄, 광명 등 서울 권역으로 분류되는 경기도 지역들은 사실상 상승세에 편입된 상태입니다. 출처: 국토교통부 자료를 보면 수도권 입주 물량은 당분간 회복이 어렵고, 하반기부터는 대구와 부산도 공급이 줄어들기 시작합니다. 이 경우 수도권 중심의 문제가 전국 단위 문제로 번질 수 있어 정부도 예의주시하고 있는 상황입니다.

제가 솔직히 이건 예상 밖이었습니다. 이렇게 빠른 속도로 외곽까지 번질 줄은 몰랐거든요. 특히 9억 이하에 신혼부부 특례론, 6억 이하에 보금자리론 등 정책 대출이 집중되다 보니 6억·9억·15억이 마치 가격 층계처럼 형성되는 현상까지 나타났습니다. 결국 정책이 시장 가격을 구조화하는 역설적인 상황이 된 것입니다.

요약: 공급 부족과 유동성 팽창이 맞물려 매매·전세·월세가 동시에 오르는 트리플 강세장이 서울 외곽과 경기도 주요 지역까지 확산되고 있습니다.

 

자주 묻는 질문

Q. 비거주 1주택자면 지금 당장 집을 팔아야 하나요?

A. 개정안은 2027~2028년까지 유예 기간을 두고 있어 즉각적인 매도 압박은 상대적으로 낮습니다. 다만 거주 전환과 매도 중 어느 쪽이 유리한지는 보유 기간, 취득가액, 해당 지역 임대 수요 등 개인 상황에 따라 크게 달라지기 때문에 세무사와 직접 시뮬레이션해보는 것이 현실적입니다. 제 경험상 숫자를 직접 뽑아보기 전까지는 판단을 유보하는 편이 낫습니다.

 

Q. 보유세 올리면 전세·월세도 같이 오르는 건가요?

A. 경제학에서는 이를 비용 전가 현상이라고 부릅니다. 집주인의 보유 비용이 늘어날 때 임차인에게 그 부담을 넘기는 것을 의미하는데, 이게 실제로 일어나려면 공급이 부족해서 세입자가 다른 선택지가 없어야 합니다. 지금 서울처럼 임대 매물이 빠듯한 상황에서는 비용 전가가 매우 쉽게 일어납니다. 즉 보유세가 오르면 결국 그 청구서 일부가 임차인에게 넘어올 가능성이 높습니다.

 

Q. 서울 아파트 가격이 지금 고점인가요, 더 오를 여지가 있나요?

A. 고점 여부는 단언하기 어렵습니다. 다만 집값은 공급과 유동성의 함수라는 관점에서 보면, 단기간 내 공급 회복이 어렵고 명목 유동성도 계속 늘어나는 구조여서 장기 하락보다는 단기 속도 조절 후 재상승하는 흐름이 반복될 가능성이 있습니다. 제가 현장을 돌아보며 느낀 건, 가격보다 심리가 먼저 움직이는 시장이라는 점이었습니다. 그 심리가 꺾이는 시점을 예측하는 건 전문가도 쉽지 않습니다.

 

Q. 무주택자는 지금 어떻게 해야 하나요?

A. 장기적으로 보면 인플레이션이 계속되는 환경에서 무주택은 상대적으로 불리한 포지션입니다. 다만 현실적으로 대출 규제와 가격 부담이 겹쳐 있어 쉽지 않은 것도 사실입니다. 6억·9억·15억 이하 구간별로 정책 대출 혜택이 집중돼 있으니, 본인 자금 여건에 맞는 구간부터 검토하는 것이 현실적인 접근입니다. 전세 보증금 상승 속도와 매매가 상승 속도를 직접 비교해가며 판단 시점을 저는 계속 점검하고 있습니다.

 

결론

이번 세제 개편을 한 문장으로 정리하면, '규제할 대상을 새로 만든 단기 처방'입니다. 비거주 고가 1주택자를 압박해 매물을 유도하는 전략은 초기엔 효과가 있을 수 있지만, 시간이 지나면 비거주자들이 직접 거주로 전환하거나 보유를 유지하면서 임대 매물이 줄고 결국 임차인 부담만 늘어나는 수순으로 흘러갈 가능성이 높습니다.

제 경험상 이 시장에서 가장 힘든 사람은 정책의 직접 타깃이 되는 비거주 1주택자가 아니라, 오르는 전세를 따라가며 매수 타이밍도 잡지 못하는 무주택자입니다. 투기를 잡겠다는 정책이 실수요자의 주거 비용을 높이는 역설, 이게 반복되고 있다는 점에서 구조적 공급 대책 없이는 어떤 세제 카드도 근본 해결책이 될 수 없습니다. 시장 흐름은 계속 지켜보되, 지금 본인 상황에 맞는 구체적인 숫자를 먼저 뽑아보시길 권합니다.

참고: https://www.youtube.com/watch?v=CDRDDsWzQIg