비거주 1주택자 세금 (예외인정, 종부세, 전월세)

솔직히 저는 이번 세제 개편안이 나왔을 때 처음에는 별로 크게 신경 쓰지 않았습니다. 그런데 현장에서 상담을 하다 보니 생각이 완전히 바뀌었습니다. 비거주 1주택자라는 기준 하나로 세금을 더 얹겠다는 정책이, 실제로 집에 살고 싶어도 살 수 없는 사람들에게 어떤 영향을 미치는지를 직접 눈으로 봤기 때문입니다.

 

 

비거주 1주택자 예외인정, 왜 이렇게 복잡해졌나

일반적으로 집을 가지고 있으면서 거기 살지 않는 사람은 투기 목적이 있다고 보는 시각이 많습니다. 그런데 제 경험상 이건 좀 다릅니다. 부동산 상담을 하다 보면 본인 소유 집에 거주하지 못하는 이유가 생각보다 다양합니다. 직장 발령, 자녀 학교 문제, 부모님 간병, 질병 치료 등 각각의 사정이 있습니다.

기존 정부안은 취학·직장 변경·질병 치료 등의 사유에 한해 최장 3년까지 거주 기간으로 인정하는 방식이었습니다. 여기서 '거주 기간 인정'이란 실제로 그 집에 살지 않아도 산 것으로 간주해 양도세나 보유세 비과세·감면 요건을 충족시켜 주는 제도를 말합니다. 쉽게 말해 "어쩔 수 없이 못 살았지만, 살았던 것으로 봐주겠다"는 개념입니다.

문제는 육아휴직이나 가족 돌봄처럼 명백히 불가피한 상황임에도 예외 인정 사유에 빠져 있는 경우가 많았다는 점입니다. 현장에서 실제로 이런 문의를 받을 때마다 저도 난처했습니다. 규정상 예외가 아니라서 불이익을 감수해야 한다고 설명할 때마다 이게 맞는 건지 의문이 들었거든요.

이번 김민성 대표 체제의 민주당이 출범 후 처음 열린 고위당정 협의회에서 이 문제를 정면으로 꺼냈고, 당정 간 비공개 논의 끝에 불가피한 비거주 사유에 대한 예외 인정 확대에 공감대가 형성됐습니다. 당으로서는 정치적 판단도 있겠지만, 현장 입장에서 보면 늦었어도 방향은 맞다고 봅니다.

• 기존 예외 인정 사유: 취학, 직장 변경, 질병 치료 (최장 3년 거주 기간 인정)
• 추가 요구 사유: 육아휴직, 가족 돌봄 등
• 당정 공감대: 불가피한 비거주의 경우 예외 인정 범위 확대

요약: 비거주 예외 인정 사유가 현실을 따라가지 못했고, 이번 당정 협의를 통해 확대 방향이 잡혔습니다.

 

종부세 기본공제 차등, 타당한가

이번 정부안에서 제가 가장 납득하기 어려웠던 부분이 바로 이겁니다. 같은 1주택자인데, 실거주자는 종합부동산세 기본공제를 14억 원 기준으로 적용하고 비거주자는 9억 원으로 낮추겠다는 내용이었습니다.

여기서 종합부동산세(종부세)란 일정 기준 이상의 부동산을 보유한 사람에게 매년 부과하는 세금입니다. 기본공제액이란 과세 대상에서 제외해 주는 금액으로, 이 금액이 낮아지면 세금을 내야 하는 범위가 넓어집니다. 쉽게 말해 같은 집을 가지고 있어도 비거주자는 세금을 더 내게 된다는 뜻입니다.

민주당은 이 부분에 대해 1주택 종부세는 거주 여부로 구분하지 말자고 정부에 강하게 요청했습니다. 저도 이 입장에 공감하는 편입니다. 집이 한 채뿐인 사람에게 어디 사느냐에 따라 세금을 달리 매기는 것은, 앞서 설명한 비거주 사유의 다양성을 고려하면 형평성 문제를 피하기 어렵습니다.

실제로 국세청 통계에 따르면 1세대 1 주택자에 대한 종부세 과세 인원은 꾸준히 늘어왔습니다(출처: 국세청). 이미 1주택자들의 세 부담이 늘어난 상황에서 거주 여부를 또 다른 기준으로 추가하면 현장의 반발이 커질 수밖에 없다고 봤는데, 실제로 그렇게 됐습니다.

요약: 같은 1주택자를 거주 여부로 나눠 종부세 기본공제를 차등 적용하는 방식은 형평성 논란을 피하기 어렵습니다.

 

전월세 시장에 불똥 튀는 이유

세제 규제가 강화되면 부동산 시장이 조용히 있을 거라고 생각하는 분들도 있는데, 제 경험상 전혀 그렇지 않습니다. 사람들은 세금이 바뀌면 반드시 그에 맞게 움직입니다.

비거주 1주택자의 보유세와 양도세 부담이 커지면 집주인이 선택할 수 있는 카드는 몇 가지로 압축됩니다. 직접 들어가 살거나, 매물로 내놓거나, 전세를 월세로 바꾸거나입니다. 이 중에서 실거주 선택이 늘어나면 임대 시장에 공급되는 전세 물량 자체가 줄어듭니다.

전세 물량이 줄어들면 전세가격이 오릅니다. 여기서 전세란 보증금만 내고 월세 없이 거주하는 우리나라 특유의 임대 방식입니다. 전세 공급이 감소하면 세입자들은 더 높은 보증금을 내거나 월세로 전환을 강요받는 상황이 됩니다. 정부가 집값을 잡으려는 정책이 전월세 가격을 자극하는 역설이 생기는 겁니다.

국회 재정경제기획위원회 전체 회의에서도 야당 의원이 이 문제를 지적했습니다. 실거주자들이 집으로 들어가려 하면 전세 물량이 마를 것이라는 우려였습니다. 또한 다주택자들이 양도세 부담을 줄이기 위해 지방 주택부터 처분하려 할 경우, 서울 강남 집값을 잡으려다 지방 부동산 시장에 오히려 불안이 번질 수 있다는 주장도 나왔습니다. 저도 현장에서 비슷한 흐름을 여러 번 목격했습니다. 규제는 항상 의도하지 않은 곳에서 먼저 반응이 나타납니다.

요약: 비거주 1주택자 규제 강화는 전세 공급 감소와 전월세 가격 상승으로 이어질 수 있어, 세입자 부담이 커질 가능성이 있습니다.

 

정책 발표 순서가 왜 이렇게 중요한가

이번에 제가 가장 아쉽게 느낀 지점은 세제 개편의 방향 자체보다 절차의 문제였습니다. 정부는 세제 편의안을 먼저 발표한 뒤 국민 반발이 커지자 예외 인정 범위를 보완하는 방식으로 대응했습니다. 한성숙 국무총리와 강훈식 대통령 비서실장은 이를 두고 "결정된 정책을 일방적으로 발표한 것이 아니라 국민 의견을 듣기 위한 출발점"이라고 설명했습니다.

그런데 여당 내에서도 비판이 나왔습니다. 먼저 발표해 놓고 나중에 국회와 조율하겠다는 방식이 국민 반발을 자초한다는 지적이었습니다. 저도 이 부분이 핵심이라고 봅니다. 공정시장가액비율이나 종부세 상한선처럼 민감한 항목들은, 먼저 현장의 의견과 전문가의 우려를 충분히 수렴한 뒤에 안을 내놓는 것이 훨씬 효율적입니다.

여기서 공정시장가액비율이란 과세표준을 산정할 때 실제 공시가격에 곱하는 비율로, 이 비율이 높아질수록 납세자가 내야 하는 세금이 늘어납니다. 쉽게 말해 정부가 세금을 얼마나 더 걷을지를 조절하는 손잡이 같은 개념입니다. 이런 항목들은 방향이 잡히는 순간 시장 전체가 반응하기 때문에 신중하게 발표 순서를 결정해야 합니다.

정부와 여당은 오는 23일 고위당정 협의를 통해 추가 조율에 나서고, 다음 달 3일 세제 편의 수정안을 국회에 제출할 방침입니다(출처: 기획재정부). 최종안이 어떻게 나올지 지켜봐야 하지만, 발표 전에 충분히 시장의 목소리를 담아냈으면 하는 바람이 있습니다.

요약: 정책을 먼저 발표하고 반발 후 보완하는 순서는 시장 혼란을 키우고, 신뢰를 잃는 지름길이 될 수 있습니다.

 

자주 묻는 질문

Q. 비거주 1주택자는 무조건 세금을 더 내야 하나요?

A. 일반적으로 그렇게 알려져 있지만, 제 경험상 예외 인정 사유에 해당하면 세 부담을 줄일 수 있습니다. 현재 취학, 직장 변경, 질병 치료 등은 최장 3년까지 거주 기간으로 인정받을 수 있고, 이번 당정 협의를 통해 육아휴직, 가족 돌봄 등으로 예외 사유가 더 넓어질 가능성이 있습니다. 본인의 비거주 사유가 해당되는지는 반드시 전문가 확인이 필요합니다.

 

Q. 1주택 종부세 기본공제 9억 vs 14억, 최종 어떻게 결정되나요?

A. 현재 민주당이 거주 여부로 종부세 기본공제를 차등 적용하는 것에 강하게 반대하고 있습니다. 정부는 다음 달 3일 수정안을 국회에 제출할 예정이므로 그 이전에 최종 방향이 정해질 가능성이 높습니다. 다만 정책 논의가 진행 중인 만큼, 확정 전까지는 변동 가능성이 있다고 보는 것이 현실적입니다.

 

Q. 이번 규제가 전세 가격에 실제로 영향을 주나요?

A. 직접적인 인과관계를 단정하기는 어렵지만, 제가 현장에서 본 흐름으로는 세금 부담이 커지면 집주인이 실거주를 선택하거나 전세를 월세로 바꾸는 경향이 나타났습니다. 이는 전세 공급 감소로 이어지고, 수요가 같다면 가격이 오를 가능성이 있습니다. 당장은 아니더라도 6개월에서 1년 시차를 두고 시장에 반영되는 경우가 많았습니다.

 

Q. 공정시장가액비율이 오르면 세금이 얼마나 더 늘어나나요?

A. 공정시장가액비율은 종부세 과세표준을 산정할 때 공시가격에 곱하는 비율입니다. 예를 들어 공시가격 10억 원 주택에 이 비율이 80%라면 과세표준이 8억 원이 되고, 100%가 되면 10억 원 전체가 과세됩니다. 비율이 올라갈수록 납부 세액도 늘어나므로, 이 수치가 조정되면 실제 납세액이 상당히 달라질 수 있습니다.

 

결론

부동산 일을 하면서 제가 반복적으로 확인한 것이 있습니다. 시장은 정부가 원하는 방향으로만 움직이지 않는다는 사실입니다. 양도세와 보유세, 공정시장가액비율, 종부세 기본공제처럼 얽혀 있는 세제를 건드리면, 매매 시장과 전월세 시장이 연결되어 예상치 못한 방향으로 반응하는 경우가 많습니다.

이번 비거주 1주택자 세제 개편 논의는 방향 자체가 나쁜 것이 아닐 수 있습니다. 하지만 정책이 현장의 다양한 사정을 충분히 담지 못한 채 발표되고, 반발 이후에야 예외를 늘리는 방식은 혼란을 자초합니다. 정책 목적보다 실제 결과를 먼저 생각하는 접근이 필요하다고 저는 봅니다. 현장에서 사람들을 만나다 보면 대부분은 투기가 아니라 가족과 자산을 지키기 위해 움직입니다. 그 현실을 담은 정책이 나오길 바랍니다.

참고: https://www.youtube.com/watch?v=n96NURctl8A