다주택자 대출 규제 강화 (만기연장 금지, 세무조사, 보유세 인상)

정부가 다주택자 대출 만기연장을 원칙적으로 금지하겠다고 발표했을 때, 저는 솔직히 말해서 '드디어 시작됐구나'라는 생각이 먼저 들었습니다. 금융위원회가 2026년 가계부채 관리 방안을 통해 수도권과 규제 지역 내 아파트를 가진 다주택자의 주택담보대출(주담대) 만기 연장을 차단하기로 한 건데요. 현재 만기 일시상환 주담대를 보유한 다주택자가 약 17,000가구에 달하고, 올해 안에 만기가 돌아오는 12,000가구가 약 2조 7천억 원 규모의 직접 영향권에 들어간다고 합니다(출처: 금융위원회). 여기서 주담대란 주택을 담보로 받는 대출을 의미하며, 만기 일시상환은 대출 기간 동안 이자만 내다가 만기에 원금을 한꺼번에 갚는 방식입니다. 제가 직접 부동산 시장을 지켜본 입장에서 보면, 이번 조치는 단순한 대출 규제가 아니라 부동산 시장 전체의 판을 바꾸려는 신호탄이라고 생각합니다.

 

이미지출처 : 게티이미지뱅크

 

만기연장 금지와 세입자 보호 예외 조항

정부는 이번 대출 규제에서 세입자 보호를 최우선으로 고려했다고 밝혔습니다. 주택을 즉시 팔기 어려운 불가피한 사유가 있거나, 특히 해당 주택에 세입자가 살고 있는 경우에는 임대차 계약이 끝날 때까지 예외적으로 만기 연장을 허용하기로 했죠. 저는 이 부분을 보면서 '정책이 현실을 어느 정도 반영하고 있구나'라고 느꼈습니다. 실제로 다주택자라고 해서 모두가 투기 목적으로 집을 보유하는 건 아니거든요.

하지만 동시에 정부는 편법 행위에 대해서는 강력히 대응하겠다는 입장입니다. 사업자 대출을 주택 구입에 사용하는 등 용도 외 사용이 적발되면 즉시 대출을 회수하고, 전 금융권에서 신규 대출을 차단하기로 했습니다. 또한 온라인 투자연계금융, 즉 P2P 대출로 수요가 몰리는 풍선효과(Balloon Effect)를 막기 위해 주택 가격별 대출 한도 규제도 적용할 계획인데요. 여기서 풍선효과란 한쪽을 규제하면 다른 쪽으로 수요가 쏠리는 현상을 의미합니다.

주택 가격별 대출 한도는 다음과 같이 차등 적용됩니다.

• 15억 원 이하: 6억 원
• 15억~25억 원: 4억 원
• 25억 원 초과: 2억 원

제 경험상 이런 단계별 한도 설정은 고가 주택일수록 레버리지(차입을 통한 투자) 효과를 제한하려는 의도가 명확합니다.

다주택 임대업자 세무조사와 탈루 실태

국세청이 서울 강남 3구와 한강벨트를 포함해 아파트를 5채 이상 보유한 7개 다주택 임대업자와 아파트 100채 이상을 가진 5개 기업형 주택 임대업자를 세무조사 대상으로 선정했습니다. 솔직히 이 뉴스를 봤을 때 '겉으로는 합법적으로 운영하는 것처럼 보이지만, 속을 들여다보면 구멍이 많구나'라는 생각이 들었습니다. 실제로 이들 15개 업체의 탈루 혐의 금액만 약 2,800억 원에 달한다고 합니다(출처: 국세청).

구체적인 탈루 사례를 보면 더 놀랍습니다. 서울 강남과 송파의 고가 아파트 8채를 보유한 한 주택 임대 사업자는 전세금을 타인에게 빌려주고 받은 이자 소득을 신고하지 않았고, 임대법인 돈으로 해외여행과 명품을 구입했다고 하죠. 또 다른 업체는 서울 등 수도권의 아파트를 200채 이상 보유하고도 임차인이 일반인이라는 점을 악용해 40여 채에 달하는 임대 수입을 신고하지 않았습니다.

여기서 '임대사업자 등록'이란 일정 요건을 갖춘 임대주택을 지방자치단체에 등록하고 세제 혜택을 받는 제도를 말합니다. 쉽게 말해 정부가 임대사업을 장려하기 위해 세금을 깎아주는 건데, 일부 업자들은 이 혜택만 받고 제대로 신고조차 하지 않은 겁니다. 제가 이 실태를 보며 느낀 건, 부동산으로 돈을 버는 구조 자체가 너무 불투명하고 편법의 여지가 크다는 점입니다.

보유세 인상 논쟁과 장기적 방향성

이재명 대통령은 최근 SNS를 통해 "세계 각국의 보유세, 궁금했는데 실정이 이렇군요"라는 글을 올리며 보유세 개편 신호를 보냈습니다. 실제로 OECD 자료에 따르면 2022년 기준 우리나라의 보유세 실효세율(실제로 부담하는 세율)은 0.21%였고, OECD 15개국 평균은 0.24%였습니다. 현재는 우리나라가 0.15% 수준으로 다소 낮아진 반면, OECD 평균은 소폭 상승한 상태죠.

하지만 전문가 인터뷰를 보면, 단순히 퍼센티지만 비교하는 건 의미가 제한적이라고 합니다. 예를 들어 미국은 주마다 다르지만, 재산세로 낸 금액을 연방 소득세에서 경비로 차감해주는 제도가 있습니다. 우리나라는 그런 제도가 없죠. 또한 우리나라의 공시가격(과세 기준이 되는 집값)이 실제 시세보다 훨씬 낮아서, 집값은 비싼데 세금은 적게 나오는 구조적 문제도 있습니다. 여기서 공시가격이란 국가가 매년 발표하는 부동산 가격으로, 재산세와 종합부동산세(종부세) 부과 기준이 됩니다.

제가 직접 느낀 바로는, 보유세 인상은 방향성 자체는 맞지만 속도 조절이 핵심입니다. 전문위원도 "특정 정권 임기 동안의 문제가 아니라 충분히 긴 시간을 들여서 올려야 한다"고 말했는데요. 문재인 정부 때도 공시가격 현실화를 5~10년 계획으로 추진했지만 반발이 컸습니다. 즉, 보유세 인상은 최소 10년 이상의 장기 로드맵이 필요하다는 겁니다.

하지만 저는 이 과정에서 정부와 기업이 더 책임 있는 자세를 보여야 한다고 생각합니다. 집값 안정이라는 당위성은 누구나 동의하지만, 실제로는 다주택자 대출 규제 종료 이후인 5월 이후 오히려 집값이 다시 오를 가능성도 배제할 수 없다는 분석이 나옵니다. 정책의 일관성과 예측 가능성이 없다면, 결국 시장 혼란만 가중될 뿐입니다.

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이번 정부의 다주택자 규제 강화는 단기적으로는 매물 증가와 가격 조정을 유도할 수 있지만, 장기적으로는 보유세 개편과 공시가격 현실화라는 구조적 과제를 동반해야 합니다. 저는 이 과정에서 정책이 단순히 '부동산으로 돈 벌던 시대를 끝내겠다'는 선언에 그치지 않고, 실제로 1주택자와 무주택자에게도 공정한 방향으로 나아가길 바랍니다. 독자 여러분도 본인의 상황에 맞춰 대출 만기와 세무 리스크를 미리 점검하시고, 정부 정책 변화를 예의주시하시길 권합니다.

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참고:
https://www.youtube.com/watch?v=oV1rPyG6fSM

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참고: **
https://www.youtube.com/watch?v=oV1rPyG6fSM