주담대 금리 7% 돌파 (금리 절벽, 가산 금리, 매물 절벽)

솔직히 이건 예상 밖이었습니다. 주택담보대출(주담대) 고정금리 상단이 연 7%를 넘어섰다는 소식을 접했을 때, 단순한 숫자 변화라고 넘기기엔 뭔가 숨이 턱 막히는 느낌이 들었습니다. 5년 전 2%대 금리로 대출을 받았던 분들이 이제 재산정 시점을 맞이하며 월 납입액이 두 배 가까이 뛰는 상황, 이게 남 이야기처럼 들리지 않았기 때문입니다.

 

주택담보대출 7% 돌파

 

금리 절벽, 숫자 뒤에 숨은 진짜 무게

제가 주변 지인들 이야기를 들어보니, 2021년 전후로 혼합형 고정금리로 대출을 받은 분들이 꽤 많았습니다. 혼합형 고정금리란, 초기 일정 기간(보통 5년)은 고정금리가 적용되고 이후 변동금리로 전환되는 구조를 말합니다. 당시엔 기준금리가 사상 최저인 0.5%까지 내려간 시기였으니, 대출금리가 2%대였다는 것도 이상한 일이 아니었습니다.

문제는 지금입니다. 은행채 5년물을 기준으로 산정되는 혼합형 고정금리 상단이 현재 7.01%까지 올라온 상황입니다. 은행채 5년물이란, 은행이 자금을 조달하기 위해 발행하는 5년 만기 채권으로, 장기 주담대 고정금리의 기준이 되는 지표입니다. 이 지표가 오르면 대출자가 실제로 내야 하는 금리도 자동으로 따라 오릅니다.

5억 원을 빌렸다고 가정해보면 그 무게가 더 실감납니다. 저도 이 수치를 보고 다시 한 번 계산기를 두드려봤는데, 2%대 금리일 때 월 197만 원 수준이던 원리금이 7%대로 올라가면 450만 원에 육박합니다. 연봉 7,000만 원을 받아야 겨우 감당할 수 있는 수준인데, 국내 전체 근로자 중 이 연봉 구간은 상위 10~15%에 불과합니다(출처: 국세청). 대기업 중간 관리자 정도 되어야 받는 연봉을 이자와 원금 상환에 거의 다 써야 한다는 뜻입니다.

~라고 생각하는 분들도 있는데, "금리가 높아도 집값이 떨어지면 괜찮지 않냐"는 시각이 대표적입니다. 저는 이 관점이 한 가지를 놓치고 있다고 봅니다. 집값이 내려간다 해도 이미 받은 대출의 원금은 줄지 않습니다. 오히려 담보 가치가 하락하면 추가 담보 요구, 즉 LTV(담보인정비율) 관리 문제가 생길 수 있습니다. LTV란 집값 대비 대출 가능한 비율을 의미하는데, 집값이 떨어지면 같은 대출금도 비율상 위험 구간에 들어갈 수 있습니다.

이번 국면에서 특히 주목해야 할 점을 정리하면 다음과 같습니다.

• 2021년 전후 혼합형 대출자: 5년 고정 만료 후 지금 변동금리로 전환되는 시점과 겹쳐 월 납입 부담이 급격히 증가
• 변동금리 기준인 코픽스(COFIX): 신규 취급액 기준 COFIX를 기반으로 하는 변동금리 상단도 현재 6% 수준까지 상승
• 고정금리와 변동금리의 격차: 기간이 길수록 시간 리스크가 반영되어 금리가 높게 책정되는 구조

코픽스(COFIX)란 은행들이 실제로 조달한 자금의 평균 비용을 나타내는 지수로, 변동금리 주담대의 기준 금리 역할을 합니다. 이 지수가 오르면 변동금리 대출자의 이자도 같이 올라가는 구조입니다.

가산 금리의 함정, 그리고 매물 절벽의 역설

제가 이 부분을 처음 접했을 때 "이건 좀 심하다"는 생각이 들었습니다. 4월 1일부터 주택금융 신용보증 출연요율이 개편된 것인데, 이 변화가 생각보다 훨씬 실질적인 부담으로 작용한다는 점입니다.

주택금융 신용보증 출연요율이란, 대출자가 금융기관을 통해 주택담보대출을 받을 때 주택금융 보증기금에 납부해야 하는 일종의 위험 분담 비용입니다. 기존에는 대출의 성격(고정/변동, 분할상환 여부)에 따라 0.05~0.1% 수준이 실질적으로 적용됐지만, 4월부터는 대출 금액 구간에 따라 일괄 적용하는 방식으로 바뀌었습니다. 5억 원 대출이면 최고 구간이 적용되어 0.3%가 그대로 붙는 구조입니다.

일반적으로 0.3%포인트는 작아 보인다고 생각하는 분들도 있는데, 실제로 써보니 이건 좀 다릅니다. 이미 6~7%대 금리를 내고 있는 상황에서 추가 0.3%는 심리적으로도, 금액으로도 수십만 원의 차이를 만들어냅니다. 더구나 6월에 법이 개정되어 50% 수준으로 완화될 예정임에도 4월부터 6월 사이에 신규 대출을 받는 분들은 이 부담을 온전히 짊어지게 됩니다. 정책 시행과 법 개정 타이밍이 맞지 않아 그 공백 기간에 대출자들이 피해를 보는 셈인데, 이 부분은 솔직히 납득하기 어렵습니다.

부동산 시장 분위기도 제가 체감하기에 예전과는 다릅니다. 강남권을 포함한 고가 아파트에서 매물이 나오기 시작했다는 소식이 들리는데, 거래는 좀처럼 이루어지지 않는 상황입니다. 5월 이후 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 매물이 시장에 쌓이고 있지만 살 사람이 없는 구조입니다. 여기에 15억 원 초과 아파트에는 주담대 자체가 제한되어 있으니, 현금 보유자가 아니고서는 강남권 거래 자체가 사실상 막혀 있습니다(출처: 금융위원회).

~라는 의견도 있지만, "매물이 나오면 가격이 빠지면서 거래가 살아날 것"이라는 낙관론은 지금 상황에서 지나치게 단선적인 시각으로 보입니다. 거래 절벽이란, 매도자와 매수자의 호가 간극이 줄지 않아 실제 거래가 이루어지지 않는 상태를 의미합니다. 매물은 쌓이지만 시세 하락폭이 구매자의 기대에 못 미치는 상황이 길어질수록 시장 전체가 동결 상태에 가까워집니다.

중동 사태로 유가가 오르고 물가 상승 압력이 커지면서 미국 연준(Fed)도 금리 인하를 미루고 있는 상황입니다. 우리나라 기준금리가 미국보다 낮은 역전 상태가 유지되는 한, 한국은행 역시 쉽게 금리를 내리기 어렵습니다. 이 구조적 압박이 시중 주담대 금리에 그대로 선반영되고 있는 것입니다.

결국 지금 이 상황은 버티는 사람과 못 버티는 사람으로 빠르게 갈리는 국면입니다. 5년 전 영끌을 감행한 분들에게 지금의 금리 환경은 단순한 불편함이 아니라 생존의 문제가 되고 있습니다. 대환대출(기존 대출을 다른 금융기관의 낮은 금리 대출로 교체하는 방식)마저도 전반적인 금리 상승으로 실효성이 낮아진 상황에서 선택지는 점점 좁아지고 있습니다. 향후 대출을 고려 중이신 분들이라면, 금리 변동 주기와 출연요율 적용 구간을 사전에 꼼꼼히 확인하는 것이 어느 때보다 중요해 보입니다.

이 글은 개인적인 경험과 의견을 공유한 것이며, 전문적인 금융 투자 조언이 아닙니다. 대출 및 투자 결정은 반드시 전문 금융 상담사와 상의하시기 바랍니다.

---

참고: https://www.youtube.com/watch?v=C6TCQoljRP8