이재명 부동산 정책 (서울집값, 다주택자, 집값 안정화)

솔직히 이번 영상을 보면서 제 자신을 되돌아보게 되었습니다. 2025년 들어 이재명 대통령이 부동산 정상화를 외치며 강력한 메시지를 쏟아내고 있는데, 정말 이번엔 다를까요? 서울 집값은 작년 한 해 동안 14.4%나 올랐고, 특히 강남권과 한강벨트는 상상을 초월하는 상승폭을 기록했습니다. 그런데 정부가 다주택자 양도세 혜택 종료를 선언하자 시장 분위기가 조금씩 달라지고 있습니다. 과연 이번 정책은 문재인 정부의 실패를 반복하지 않을 수 있을까요?

 

 

왜 지금 서울 집값은 이렇게 올랐을까요?

작년 2월, 서울시가 강남 3구와 용산의 토지거래허가제를 해제하면서 모든 게 시작됐습니다. 토지거래허가제란 투기 과열지구에서 부동산 거래 시 관할 지방자치단체장의 허가를 받아야 하는 제도를 말합니다. 쉽게 말해 아무나 집을 사고팔 수 없도록 막아놓은 안전장치였던 셈입니다.

그런데 이 규제가 풀리자 압구정동 아파트값이 일주일 만에 5억씩 뛰는 일이 벌어졌습니다. 저도 처음엔 믿기지 않았습니다. 75억이던 아파트가 일주일 만에 80억, 다시 90억까지 치솟았다는 얘기를 들었을 때 '이게 정말 가능한 일인가?' 싶었거든요(출처: 국토교통부).

오세훈 서울시장은 한 달 만에 결정을 철회했지만 이미 불은 붙었습니다. 지방 자산가들이 서울로 몰려들었고, 3040세대는 '지금 아니면 영영 못 산다'는 포모(FOMO) 심리에 휩싸였습니다. 한강벨트를 따라 집값이 도미노처럼 올랐고, 광진구 24평 아파트는 1년 새 10억에서 18억으로 뛰었습니다.

제가 주목한 건 지방과 서울의 격차였습니다. 같은 대학 동기인 김부장과 박차장의 사례가 이를 잘 보여줍니다. 3년 전 22억에 산 김부장의 강남 아파트는 지금 38억이 됐지만, 8년 전 2억에 산 박차장의 광주 아파트는 고작 7천만 원 올라 3억이 됐습니다. 지난 10년간 서울은 급등, 지방은 정체였던 셈입니다. 이런 격차가 지방 자금을 서울로 끌어들이는 구조적 원인이 됐습니다.

다주택자들은 정말 집을 팔까요?

이재명 대통령은 5월 9일부터 다주택자 양도세 중과를 재개하겠다고 선언했습니다. 양도세 중과란 2주택 이상 보유자가 집을 팔 때 양도차익에 추가 세금을 부과하는 제도입니다. 예를 들어 양도차익이 10억 원이라면 기존엔 약 3억 3천만 원의 세금을 냈지만, 중과가 적용되면 세 부담이 크게 늘어납니다.

그런데 제가 영상을 보면서 가장 인상 깊었던 건 다주택자들의 반응이었습니다. "버티면 이긴다"는 학습 효과가 너무 강하게 자리 잡고 있더군요. 문재인 정부 때 26번의 부동산 대책이 쏟아졌지만 결국 집값은 더 올랐고, 윤석열 정부가 들어서자 규제는 대폭 완화됐습니다. 이 과정을 지켜본 다주택자들은 "이번에도 버티면 된다"고 생각하고 있었습니다.

실제로 20대 다주택자는 "제 월급을 다 갖다 바쳐서라도 절대 안 판다"고 했고, 부동산 강의에서는 조합원 입주권 같은 꼼수까지 알려주고 있었습니다. 조합원 입주권은 주택으로 분류되지 않아 양도세 중과를 피할 수 있다는 허점을 노린 것입니다.

하지만 설 연휴 이후 분위기가 조금씩 달라지고 있습니다. 이재명 대통령이 자신의 분당 아파트까지 매물로 내놓으며 강력한 의지를 보이자, 다주택자들 사이에서 동요가 일기 시작했습니다. 3월 5일 기준 서울의 아파트 매도 물량은 2만 개 가까이 늘었고, 압구정동에서는 최고가 대비 30억 원 낮은 거래도 나왔습니다(출처: 한국부동산원).

제 생각엔 이번 정책의 핵심은 '지속성'에 있는 것 같습니다. 문재인 정부는 양도세 중과를 발표했다가 등록임대사업자에게는 예외를 두는 식으로 오락가락했습니다. ROE(자기자본이익률)로 따지면 일관성 없는 정책은 신뢰도를 떨어뜨려 결국 실패할 수밖에 없습니다. ROE는 기업이 주주의 돈으로 얼마나 효율적으로 이익을 냈는지 보여주는 지표인데, 정책도 마찬가지로 투입 대비 산출의 효율성이 중요하다는 뜻입니다.

이번엔 정말 집값을 잡을 수 있을까요?

전문가 20명에게 물었더니 13명이 "이재명 대통령이 집값 잡기에 성공할 수 있다"고 답했습니다. 하지만 실제로 무주택자가 올해 집을 사는 게 좋냐는 질문에는 11명이 "사지 않는 게 좋다"고 했습니다. 이 모순된 답변이 현재 시장의 불확실성을 잘 보여줍니다.

저는 개인적으로 몇 가지 후속 대책이 반드시 필요하다고 봅니다.

• 종합부동산세 강화: 현재 윤석열 정부가 대폭 완화한 종부세를 다시 올려야 '버티는 것'보다 '파는 것'이 유리하다는 계산이 나옵니다
• 정책 일관성 유지: 한번 정한 정책은 최소 2~3년간 일관되게 밀어붙여야 시장이 믿고 움직입니다
• 공직자 솔선수범: 대통령실 고위 공직자 47명 중 14명이 다주택자인데, 이들부터 처분해야 정책 신뢰도가 올라갑니다

제가 주목한 건 대통령의 실행 의지입니다. 새벽 1시에도 SNS로 부동산 투기를 경계하고, 국무회의를 생중계하며 "아마 없습니다"라고 단언하는 모습은 이전 정부와 확실히 다릅니다. 하지만 의지만으론 부족합니다. 부동산 시장은 인간의 욕망이 가장 강렬하게 작동하는 곳이기 때문에 정책 설계 단계부터 허점을 철저히 막아야 합니다.

일각에서는 5월 9일 이후 매물이 오히려 잠기면서 집값이 다시 오를 수 있다는 우려도 나옵니다. 공급 부족 문제가 해결되지 않는 한 장기적으론 상승 압력이 여전하다는 지적입니다. 저 역시 신축 공급만으로는 한계가 있다고 봅니다. 기존 다주택자들의 매물을 시장에 끌어내는 게 핵심인데, 이를 위해선 보유세 부담을 견딜 수 없을 만큼 올려야 합니다.

집값 문제는 이제 개인의 재산 문제를 넘어 한국 사회의 구조적 과제가 됐습니다. 가계 자산의 상당 부분이 부동산에 묶이면서 생산적인 곳으로 자본이 흐르지 못하고, 청년들은 결혼과 출산을 포기하고 있습니다. 서울과 지방의 격차는 양극화를 심화시키고 있습니다. 과연 이재명 정부는 역대 정부가 풀지 못한 이 숙제의 해법을 찾을 수 있을까요? 저는 조심스럽게 기대하면서도, 동시에 냉정하게 지켜볼 생각입니다. 결국 시장이 답을 줄 테니까요.

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참고: https://www.youtube.com/watch?v=OTi_4E1oKLM