이매촌10단지 재건축 사업성 따져볼 핵심은?

이매촌10단지 재건축 사업성을 살펴보면서 기존 용적률과 통합재건축 규모, 2차 특별정비구역 지정 절차, 최근 시세와 사업성에 영향을 줄 핵심 변수를 정리했습니다.
특히 이매촌 삼성·삼환 통합재건축의 현재 위치를 중심으로 앞으로 확인할 내용을 살펴봅니다.

 

출처 : 호갱노노

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이매동 이매촌10단지 재건축을 찾아보면 최근 분위기가 예전과는 확실히 달라졌다는 생각이 듭니다.
이매촌 삼성아파트는 1994년 준공된 1,162세대 규모의 단지로, 인접한 이매촌 삼환아파트와 통합재건축을 추진하고 있습니다.
특히 2026년 7월에는 삼성·삼환 통합재건축이 분당 2차 특별정비구역 지정 제안 절차에 들어갔고, 9월 29일 성남시가 이매촌1 구역의 지정 제안을 수용하면서 중요한 행정 관문을 넘었습니다.
이제 단순히 재건축 기대감만 보는 것보다 기존 용적률, 통합에 따른 규모 확대, 공공기여, 분담금과 사업 속도를 함께 살펴볼 필요가 있습니다.

 

목차

이매촌10단지 현재 사업 위치 재건축 사업성을 좌우하는 용적률 삼성·삼환 통합이 중요한 이유 현재 시세와 사업성 체크포인트 자주 묻는 질문

이매촌10단지 현재 사업 위치

먼저 이매촌10단지는 현재 공개 자료에서 이매촌 삼성아파트로 확인되는 단지를 말합니다.
1994년 4월 사용승인을 받은 1,162세대 규모이며 기존 용적률은 약 196%입니다.
전용면적은 약 59㎡부터 174㎡까지 다양한 평형으로 구성되어 있습니다.

중요한 변화는 단독 재건축이 아니라 이매촌 삼환아파트와 함께 통합재건축을 추진한다는 점입니다.

삼환은 572세대 규모로 알려져 있어 두 단지를 합치면 1,734세대가 됩니다.
2026년 7월 한국자산신탁과 통합재건축 추진위원회가 성남시에 2차 특별정비구역 지정 제안서를 제출했고, 9월 29일 성남시는 이매촌1 구역의 제안 수용 결과를 통보했습니다.
성남시 발표를 인용한 보도에 따르면 이매촌1은 이매동 101번지 일원, 1,734가구 규모로 제안됐습니다.

현재 핵심
이매촌 삼성·삼환은 2024년 1차 선도지구에는 선정되지 않았지만, 2026년 2차 특별정비구역 지정 제안을 진행했고 9월 29일 성남시의 수용 단계까지 넘어왔습니다.

 

재건축 사업성을 좌우하는 용적률

재건축 사업성을 볼 때 가장 먼저 확인할 숫자 가운데 하나가 기존 용적률입니다.
이매촌 삼성의 기존 용적률은 약 196%로 알려져 있습니다.
성남시가 과거 분당 지역 정비방안을 제시한 자료에서도 삼성10단지의 용적률은 196.4%로 나타납니다.

다만 기존 용적률 하나만 가지고 사업성을 계산할 수는 없습니다.
특별정비구역에서는 용적률 완화와 공공기여, 기반시설 계획, 세대수 증가, 주택 규모 배분 등이 함께 결정되기 때문입니다.
즉 기존 용적률이 낮을수록 무조건 사업성이 좋고 높으면 나쁘다는 식으로 단순화해서는 안 됩니다.

사업성을 볼 때 함께 계산해야 할 항목

1. 현재 대지면적과 기존 용적률을 확인합니다.
2. 특별정비계획에서 적용되는 목표 용적률을 확인합니다.
3. 늘어나는 세대수와 일반분양 물량을 확인합니다.
4. 공공기여 및 기반시설 관련 부담을 확인합니다.
5. 공사비와 금융비용, 이주비 등을 함께 계산합니다.

최근 분당 선도지구에서는 공공기여금 산정 방식이 다시 검토되면서 사업성에 영향을 주는 사례도 나타났습니다.
2026년 7월 보도에 따르면 분당 4개 선도지구의 공공기여금이 기존 예상보다 약 1조700억원 줄어들 전망이라는 분석이 나왔습니다.
이는 선도지구 사례이므로 이매촌 삼성·삼환에 그대로 적용할 수는 없지만, 향후 특별정비계획을 볼 때 공공기여가 실제 사업성에 얼마나 영향을 미치는지 살펴봐야 한다는 점은 같습니다.

 

삼성·삼환 통합이 중요한 이유

이매촌10단지 재건축 사업성을 이야기할 때 통합재건축을 빼놓기 어렵습니다.
삼성 1,162세대와 삼환 572세대를 합치면 1,734세대 규모가 되면서 단독 정비보다 더 큰 하나의 사업 단위를 구성할 수 있기 때문입니다.
추진위원회 측은 특별정비구역 지정 이후 약 2,700가구 이상의 대단지로 재건축하는 구상을 제시했습니다.

대단지화는 일반적으로 분양 물량과 커뮤니티, 단지 배치 등을 계획할 수 있는 여지를 넓힐 수 있지만, 동시에 통합 과정에서 이해관계 조정이라는 과제도 생깁니다.
실제로 삼성·삼환 통합재건축 추진위는 통합 주민대표단을 구성하고 통합개발과 통합정산 방식에 합의했다고 밝혔습니다.

구분	현재 확인 내용	사업성 관점
삼성	1,162세대	기존 사업 기반
삼환	572세대	통합 규모 확대
통합	1,734세대	대단지 개발 구상
재건축 구상	2,700가구 이상 전망	일반분양 여력 확인 필요

 

현재 시세와 사업성 체크포인트

현재 가격은 이미 재건축 기대감이 반영된 상태인지 살펴볼 필요가 있습니다.
최근 공개 자료에서는 이매촌 삼성 전용 59.535㎡가 2026년 6월 6일 14억6,000만원에 거래된 사례가 확인됩니다.
같은 이매동의 이매촌 청구 전용 59.92㎡는 2026년 8월 14일 16억7,500만원에 거래된 것으로 집계됐습니다.
단지마다 입지와 정비사업 진행 단계가 다르기 때문에 단순 가격 비교보다는 같은 면적과 비슷한 조건의 거래를 보는 것이 좋습니다.

• 향후 확정될 특별정비계획의 용적률을 확인합니다.
• 추가 세대수와 일반분양 물량을 확인합니다.
• 공공기여 및 기반시설 부담을 확인합니다.
• 공사비와 금융비용 변화를 확인합니다.
• 추가분담금 추정치가 새로 공개되는지 확인합니다.

특히 현재 단계에서는 확정된 최종 분담금을 이야기하기 어렵습니다.
사업계획과 용적률, 공사비, 일반분양가 등이 아직 확정되지 않은 상태에서 인터넷에 올라온 추정분담금만으로 사업성을 판단하면 오히려 판단이 흔들릴 수 있습니다.
대표적인 주민 커뮤니티 후기를 찾아보니 동의율과 사업 진행을 긍정적으로 보는 의견도 있었지만, 이런 커뮤니티 의견은 공식 사업자료와 구분해서 참고하는 것이 좋겠습니다.

 

자주 묻는 질문

Q. 이매촌10단지는 어떤 단지를 말하나요?
이번 글에서는 이매촌 삼성아파트, 즉 삼성10단지를 기준으로 살펴봤습니다.
삼성은 인접한 삼환과 통합재건축을 추진하고 있습니다.

 

Q. 삼성과 삼환은 통합재건축을 추진하나요?
네.
2026년 7월 삼성·삼환 통합재건축 추진위원회가 성남시에 2차 특별정비구역 지정 제안서를 제출했고, 9월 29일 이매촌1 구역으로 제안이 수용됐다는 보도가 나왔습니다.

 

Q. 현재 몇 세대 규모인가요?
삼성 1,162세대와 삼환 572세대를 합쳐 1,734세대 규모입니다.
추진위는 향후 2,700가구 이상의 대단지 재건축 구상을 제시했습니다.

 

Q. 사업성이 좋은지 지금 확정할 수 있나요?
아직 최종적으로 판단하기는 어렵습니다.
향후 특별정비계획에서 확정되는 용적률과 공공기여, 세대수, 공사비, 일반분양 물량 등이 핵심 변수입니다.

 

Q. 기존 용적률은 어느 정도인가요?
이매촌 삼성은 약 196%로 알려져 있습니다.
성남시 과거 정비방안 자료에서도 삼성10단지의 용적률이 196.4%로 제시됐습니다.

 

Q. 앞으로 가장 중요한 것은 무엇인가요?
2차 특별정비구역 지정 이후 구체적인 특별정비계획이 어떻게 확정되는지, 그리고 용적률과 공공기여, 사업비 및 분담금 추정치가 어떻게 제시되는지를 확인하는 것이 중요합니다.

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이매촌10단지 재건축 사업성을 살펴보면서 제가 가장 중요하게 보는 부분은 단순히 현재 아파트 가격이 얼마냐가 아닙니다.
재건축을 통해 얼마나 많은 새 주택을 만들 수 있고, 그 과정에서 기존 소유자가 부담해야 하는 비용이 어느 정도인지가 훨씬 중요하다고 생각합니다. 그런 의미에서 삼성10단지는 기존 용적률이 약 196%이고 1,162세대라는 기본적인 규모가 있으며, 삼환과 통합하면 1,734세대가 된다는 점을 먼저 볼 필요가 있습니다.
여기에 추진위가 2,700가구 이상 규모를 구상하고 있다는 점까지 더해지면 단순히 한 개 단지를 새로 짓는 사업과는 다른 그림을 기대할 수 있습니다.
물론 기대와 확정은 구분해야 합니다.
아직 최종 특별정비계획에서 용적률과 세부 공급계획이 확정된 것은 아니기 때문에 현재 단계에서 정확한 추가분담금을 단정하는 것은 적절하지 않습니다. 오히려 앞으로 공개되는 숫자를 하나씩 비교하는 것이 중요합니다.
특히 공공기여가 얼마나 발생하는지, 일반분양 물량이 얼마나 나오는지, 공사비가 어느 수준에서 결정되는지 이 세 가지는 계속 체크할 필요가 있습니다. 최근 분당 선도지구에서도 공공기여금 산정 방식이 사업성에 영향을 주는 이슈가 있었던 만큼 이매촌 삼성·삼환 역시 특별정비계획이 구체화될수록 관련 숫자를 꼼꼼히 봐야 할 것 같습니다.
그리고 현재 시세가 이미 재건축 기대감을 어느 정도 반영하고 있다는 점도 잊으면 안 됩니다.
사업이 진행된다는 사실 자체가 가격에 반영되면 이후에는 실제 사업속도와 사업비가 더 중요해질 수 있기 때문입니다.
결국 지금 단계에서 이매촌10단지 재건축을 바라본다면 '재건축이 되느냐'보다는 '어떤 조건으로 얼마나 효율적으로 진행되느냐'가 더 중요한 질문이라고 생각합니다. 9월 29일 이매촌1 특별정비구역 지정 제안이 수용된 것은 분명 새로운 단계로 넘어가는 신호지만, 이것이 곧바로 착공이나 입주를 의미하는 것은 아닙니다. 앞으로 특별정비계획과 후속 인허가가 어떻게 진행되는지 계속 확인해야 합니다. 저라면 향후 자료가 나올 때마다 기존 용적률, 목표 용적률, 총 세대수, 일반분양 세대수, 예상 공사비, 추정분담금 순서로 표를 만들어 비교해볼 것 같습니다. 숫자가 하나씩 확정될수록 사업성의 실체도 조금씩 선명해질 테니까요.