부동산 정책의 함정 (민간임대와 공급자금융, 보유세 강화)

솔직히 저는 부동산 정책을 공급, 금융, 세제 따로 따로 생각했습니다. 그런데 전문가들의 토론을 보고 나서야 이 세 가지가 하나의 회로처럼 연결되어 있다는 걸 뒤늦게 깨달았습니다. 특히 민간 임대 공급자 금융이 무너지면서 비아파트 착공이 급감하고, 그게 다시 전월세 가격을 밀어올리는 흐름을 보면서 정책 한 줄이 시장 전체를 얼마나 뒤흔드는지 실감했습니다.

 

 

 

민간임대와 공급자금융, 왜 계속 빠져 있었나

제가 토론 영상을 보면서 가장 먼저 든 생각은 "왜 아무도 민간 임대를 제대로 안 건드렸지?"였습니다. 정부 대책을 보면 공공분양, 공공임대, 민간분양은 항상 등장하는데, 민간 건설 임대가 얼마나 지어질지, 어느 지역에 공급될지에 대한 계획이 빠져 있다는 지적이 나왔습니다. 처음엔 그냥 빈틈처럼 보였는데, 파고들수록 이건 구조적인 문제였습니다.

핵심은 공급자 금융(Project Financing, PF)의 작동 방식에 있습니다. 여기서 PF란 토지와 공사비를 빌려서 분양 수익으로 상환하는 방식을 말합니다. 분양은 입주 시점에 일괄 회수가 되니까 상환이 가능합니다. 그런데 임대 사업자는 다릅니다. 공사비 300억을 조달해도 임대료를 월마다 조금씩 받는 구조라서 단기 상환이 구조적으로 불가능합니다. 그래서 한국에서는 오랫동안 전세금을 모아서 공사비를 충당해왔습니다. 100가구에 가구당 3억 전세를 받으면 300억이 모이는 방식입니다.

그런데 전세 시장이 흔들리기 시작하면서 이 조달 구조가 무너졌습니다. 제가 직접 수치를 찾아봤더니, 출처: 국토교통부에 따르면 2022년 이후 비아파트 착공 실적이 눈에 띄게 감소했습니다. 전세가 하락이 공사비 조달 통로를 막아버렸고, 민간 임대 사업자들이 사금융에 의존하던 비공식 체계가 그 시점에 사실상 와해됐다는 분석이 설득력 있게 느껴졌습니다.

문제는 여기서 그치지 않습니다. 민간 분양 시장에 보유세나 대출 규제를 가하면, 그 압력이 도관처럼 민간 임대 시장으로 흘러들어옵니다. 여기서 도관 효과란 규제가 특정 시장을 막으면 수요가 다른 시장으로 우회해서 흘러드는 현상을 뜻합니다. 규제로 분양 수요를 억누르면 임대 수요가 늘고, 임대료가 오르고, 임차인이 결국 매수에 나서면서 집값이 다시 오르는 순환입니다. 정책 의도와 반대 방향으로 시장이 움직이는 겁니다.

그래서 제가 주목한 대안은 민간 장기 임대를 공공 권설(官設, 공공이 기반을 설계해 민간 사업자를 육성하는 방식) 형태로 분양 시장과 분절시키는 구조입니다. 오피스텔, 주상복합 수준의 고품질 비아파트까지 포괄하는 공급자 금융 제도가 제도적으로 자리를 잡아야 이 순환 고리를 끊을 수 있습니다. 단순히 다가구, 빌라 얘기가 아니라 수요가 실제로 움직이는 품질 수준의 임대 주택 공급 체계를 만들어야 한다는 뜻입니다.

• 공공분양·공공임대·민간분양은 정책에 있으나, 민간 건설 임대 공급 계획은 반복적으로 누락
• PF 구조상 임대 사업자는 단기 상환 불가 → 전세금 조달 의존 → 2022년 이후 전세 하락으로 착공 급감
• 분양·매매 규제가 도관 효과로 임대 시장 압력 증가 → 임대료 상승 → 매수 수요 자극 → 정책 목표 역행
• 해결책: 민간 임대를 분양 시장과 분절시키는 별도 공급자 금융 체계 필요

요약: 민간 임대 공급자 금융 제도가 없으면, 분양 규제가 강해질수록 임대 시장이 오히려 더 불안정해지는 역설이 반복된다.

 

보유세 강화, 공정해지려면 설계가 달라야 한다

제가 솔직히 이 부분에서는 의견이 좀 갈렸습니다. 보유세 강화 자체는 맞는 방향이라고 생각하면서도, 어떻게 설계하느냐에 따라 엉뚱한 사람이 피해를 보는 구조가 될 수 있다는 점이 계속 마음에 걸렸습니다.

먼저 대출 구조 조정 얘기부터 하겠습니다. LTV(Loan to Value), DTI(Debt to Income), DSR(Debt Service Ratio)이라는 세 가지 대출 규제 지표가 있습니다. LTV는 집값 대비 대출 한도, DTI는 연소득 대비 부채 상환액 비율, DSR은 모든 부채의 원리금 상환 비율을 의미합니다. 현재 이 규제들은 신규 대출자에게만 적용됩니다. 기존에 대출을 많이 받아 집을 산 사람에게는 소급 적용이 없습니다. 공정성 측면에서 보면 분명히 불균형한 구조입니다.

보유세(Property Tax)에 대해서도 비슷한 문제가 있습니다. 보유세란 주택을 보유하고 있는 것만으로 매년 내야 하는 세금으로, 재산세와 종합부동산세가 여기에 해당합니다. 출처: OECD 자료에 따르면 한국의 부동산 보유세 비율은 주요 선진국 대비 현저히 낮은 수준입니다. 이를 선진국 평균 수준으로 올리려면 현재의 세 배 이상이 필요하다는 계산이 나옵니다.

그런데 제 경험상 이 숫자를 그냥 들이밀면 안 된다고 생각합니다. 시장 가격으로 50억짜리 아파트라도, 20년 전에 5억에 사서 재건축으로 가격이 오른 분과 최근에 50억을 주고 직접 산 분은 현금 보유 능력이 완전히 다릅니다. 전자는 자산은 있지만 현금 흐름이 없는 은퇴 생활자일 가능성이 높습니다. 보유세 부담이 커지면 20년 삶의 터전에서 밀려나는 상황이 생길 수 있습니다.

그래서 제가 보기에 현실적인 대안은 취득가 기준 과세 방식입니다. 미국 일부 주에서 채택하고 있는 방식으로, 5억에 취득한 사람은 5억 기준으로, 50억에 취득한 사람은 50억 기준으로 세금을 산정합니다. 보유 능력에 맞게 설계하는 겁니다. 또 하나는 조건부 양도세 감면입니다. 서울 주택을 매각하고 지방 미분양을 취득하거나, 장기 임대료 동결 조건을 수용하는 경우에 한해 감면 혜택을 주는 방식입니다. 이렇게 하면 무주택자의 박탈감도 줄이고, 시장에 실질적인 매물도 나올 수 있습니다.

양도세 비과세 횟수 제한도 인상적인 제안이었습니다. 현재는 1가구 1주택 요건만 맞으면 비과세를 반복적으로 받을 수 있는데, 이를 생애 1회로 제한하거나 횟수에 따라 혜택을 체감적으로 줄이는 방식이 보다 공정하다는 논리입니다. 제가 직접 따져봤는데 이건 충분히 설득력이 있었습니다.

요약: 보유세 강화의 방향은 맞지만, 취득 시점과 현금 흐름을 고려하지 않은 일률 적용은 실수요자에게 역진성 피해를 줄 수 있으므로 설계 방식이 핵심이다.

 

자주 묻는 질문

Q. 민간 임대 공급자 금융이 없으면 왜 비아파트 착공이 줄어드나요?

A. 일반 PF 구조는 분양 수익으로 공사비를 한꺼번에 상환하는 방식입니다. 임대 사업자는 임대료를 장기간 조금씩 받는 구조라서 단기 상환이 불가능합니다. 한국에서는 이 공백을 전세금으로 메워왔는데, 2022년 이후 전세가 하락으로 그 조달 경로가 막히면서 착공 자체가 어려워진 겁니다.

 

Q. 보유세를 올리면 집값이 실제로 잡히나요?

A. 장기적으로는 보유 부담이 커지면 매물이 나오고 가격 안정에 기여할 수 있습니다. 다만 현재 문제가 되는 15억 이하 중간 가격대 아파트는 초고가 주택 보유세 강화와 직접적인 연결 고리가 약합니다. 효과가 나타나기까지 시간 차가 크고, 그 사이에 임대료 상승이 먼저 올 가능성도 있습니다.

 

Q. 재건축 총량 규제를 하면 공급이 오히려 줄어들지 않나요?

A. 총량 규제의 의도는 공급량을 줄이는 게 아니라 순서를 조정하는 데 있습니다. 재건축이 일시에 몰리면 멸실 주택이 단기간에 급증해 오히려 공급 공백이 생깁니다. 연간 2만 가구 등 상한을 두고, 공공 기여도와 분양가 수준에 따라 우선순위를 부여하면 시장 충격을 분산시킬 수 있다는 논리입니다.

 

Q. 규제 지역 철폐가 실제로 공정성을 높일 수 있나요?

A. 지금은 특정 지역만 규제 지역으로 묶이다 보니, 바로 옆 동네와 시장 조건이 달라지고 규제 발표 타이밍에 따라 피해를 보는 사람이 갈립니다. 규제 지역 개념을 없애고, 투기성 거래 자체를 전국 어디서나 동일하게 적용하는 방식이 형평성 측면에서는 논리적으로 더 일관됩니다. 다만 행정적 집행 방법론이 구체적으로 마련되어야 실효성이 생깁니다.

 

결론

제가 이번 토론을 보면서 가장 강하게 느낀 건 "정책이 단독으로 작동한다는 착각이 가장 위험하다"는 점이었습니다. 보유세를 올리면 집값이 잡힐 거라 기대하는데, 실제로는 임대 시장으로 압력이 옮겨가고, 임차인이 매수에 나서면서 집값이 다시 오르는 구조가 반복됩니다. 정책을 하나씩 따로 설계하면 각각의 도관 효과가 누적되어 의도와 반대 결과를 만들어냅니다.

제 생각에는 공급, 금융, 세제를 동시에 보는 상설 협의 체계가 먼저 갖춰져야 합니다. 그 위에서 민간 임대 공급자 금융 제도를 분양 시장과 분리해 구축하고, 보유세는 취득가 기준이나 소득 연동 방식으로 설계해야 실수요자를 불필요하게 밀어내지 않을 수 있습니다. 총량 규제와 인센티브 조합도 이 큰 틀 안에서 작동해야 의미가 생깁니다. 지금처럼 각 부처가 따로 내놓는 대책들이 쌓이면, 어느 순간 이 시장이 감당하기 어려운 충격을 맞을 수 있다는 점이 가장 걱정됩니다.

참고: https://www.youtube.com/watch?v=SGwYOQAg4wk