무주택자 집 구매 어려움 (고소득 흑수저, 대출 규제, 전세 대란)

솔직히 저는 '고소득 흑수저'라는 단어를 처음 들었을 때 이해가 잘 안 갔습니다. 연봉이 높은데 왜 집을 못 사는지 의아했거든요. 그런데 제 주변 친구가 바로 그 케이스였습니다. 대기업 맞벌이로 연봉 합산 3억이 넘는데도 서울에서 15억 이하 아파트조차 구매하기 어렵다는 현실을 직접 듣고 나서야 상황의 심각성을 체감했습니다. 부모님 지원 없이는 순수 소득만으로 내 집 마련이 거의 불가능한 구조가 되어버린 것입니다. 이번 글에서는 무주택자들이 왜 집 사기가 이토록 어려워졌는지, 대출 규제와 전세 대란이라는 두 가지 큰 벽 앞에서 어떤 선택을 하고 있는지 제 경험과 함께 정리해보겠습니다.

 

이미지출처 : 게티이미지뱅크

 

고소득 흑수저가 겪는 현실

고소득 흑수저란 연봉은 높지만 부모님의 재산 지원을 받지 못하는 무주택자를 뜻합니다. 전문직이나 대기업 맞벌이 부부가 여기에 해당하는 경우가 많습니다. 2년 전만 해도 이들은 전세를 끼고 LTV(주택담보인정비율) 70%까지 대출을 받아 20억대 아파트도 충분히 살 수 있었습니다. 여기서 LTV란 주택 가격 대비 최대 대출 가능 금액의 비율을 의미합니다. 예를 들어 10억 아파트에 LTV 70%가 적용되면 최대 7억까지 대출받을 수 있다는 뜻입니다.

그런데 지금은 상황이 완전히 달라졌습니다. 생애최초 주택 구입자는 6억까지, 일반 구매자는 LTV 40%만 적용됩니다. 10억 아파트를 사려면 현금 6억을 직접 마련해야 하는 것입니다. 제가 알고 있는 친구는 연봉이 높아도 사회생활 5년 차라 저축액이 2억 정도였는데, 이 금액으로는 강남은커녕 마포나 성동 같은 지역도 접근조차 못 하는 상황이었습니다.

반면 고소득 금수저들은 최근 정부의 한시적 양도세 중과 배제 혜택을 활용해 부모님 지원과 본인 능력을 결합해 강남권 아파트를 구매하고 있습니다. 통계청 자료에 따르면 2024년 1분기 서울 강남3구 거래량은 전년 대비 18% 증가했습니다(출처: 통계청). 토지거래허가구역 내에서도 대출 2억만 받고 나머지는 현금으로 결제하는 사례가 속출하고 있는 것입니다.

이런 양극화 앞에서 고소득 흑수저들은 다음과 같은 선택지에 직면합니다.

• 눈높이를 대폭 낮춰 노원구, 도봉구 등 외곽 소형 평수로 이동
• 전월세로 버티며 청약 기회를 노림
• 주식 투자로 종잣돈을 불리려 시도

하지만 세 가지 모두 쉽지 않은 길입니다.

대출 규제와 청약마저 막힌 길

정부는 집값 안정을 위해 DSR(총부채원리금상환비율) 40%를 강화하고 있습니다. DSR이란 연소득 대비 모든 대출의 원리금 상환액 비율을 뜻합니다. 쉽게 말해 내가 1년에 5천만 원을 벌면, 모든 대출 상환에 쓸 수 있는 돈은 연간 2천만 원 이하여야 한다는 규제입니다. 이 기준이 강화되면서 대출 한도가 급격히 줄었고, 1금융권에서 대출이 거절된 사람들이 새마을금고나 신협 같은 2금융권으로 몰리고 있습니다.

한국은행 발표에 따르면 2024년 2분기 가계 주택담보대출 증가율은 전년 대비 2.1%로 역대 최저 수준입니다(출처: 한국은행). 대출 자체가 거의 나오지 않는다는 의미입니다. 저 역시 지인에게 대출 상담을 받아본 적이 있는데, 제 소득으로는 겨우 3억 정도만 승인 가능하다는 답변을 들었습니다. 이 정도면 서울 어디에도 살 수 없는 금액이었습니다.

그렇다면 청약은 어떨까요? 분양가 상한제가 적용된 강남권 청약은 사실상 '로또'였습니다. 시세 50억 아파트를 25억에 분양받으면 당첨 즉시 25억 차익이 생기는 구조였으니까요. 하지만 최근 여당 의원이 발의한 법안에서는 청약 당첨자에게 주택채권 의무 매입을 요구하고 있습니다. 예를 들어 25억 차익이 예상되면 그중 20억 상당의 채권을 구매하라는 식입니다. 사실상 로또 청약이 사라지는 것입니다.

이 규제가 통과되면 청약을 노리던 무주택자들에게는 큰 타격이 됩니다. 제가 봤을 때 이 법안은 주택도시기금 확충이라는 정부 목표와 맞물려 있어 통과 가능성이 적지 않다고 생각합니다.

전세 대란과 월세 급등의 악순환

청약도 막히고 대출도 안 나오니 무주택자들은 어쩔 수 없이 전월세로 버팁니다. 그런데 전월세 시장 역시 최악입니다. 2025년 1월 기준 서울 전세 수급지수는 180을 넘어섰습니다. 여기서 전세 수급지수란 전세 매물 대비 수요를 나타내는 지표로, 180 이상이면 '전세 대란' 수준으로 간주됩니다. 실제로 구로구의 경우 1월 대비 3월 전세 매물이 47% 급감했습니다.

왜 이런 일이 벌어졌을까요? 토지거래허가구역 내에서 집을 판 집주인들이 전세를 주지 않고 직접 실거주로 들어가기 때문입니다. 매물로 나왔던 전월세 물건들이 사라지고, 남은 매물은 가격이 급등하는 구조입니다. 저도 최근 전세 계약 갱신 시점에서 집주인이 직접 들어온다는 통보를 받고 급하게 집을 구해야 했는데, 같은 동네에서 비슷한 평수를 찾기가 정말 어려웠습니다.

전세가 없으니 월세로 전환하는 사람들이 늘고, 월세 가격도 덩달아 오르고 있습니다. 서울 아파트 평균 월세는 2024년 들어 가파르게 상승 중입니다. 우리나라는 전세 제도 덕분에 소득 대비 주거비 비율이 OECD 국가 중 낮은 편이었습니다. 약 15% 수준이었죠. 그런데 전세가 사라지고 월세로 전환되면 이 비율은 22~23%까지 오를 가능성이 큽니다. 쉽게 말해 월급의 5분의 1 이상을 집세로 내야 하는 시대가 온다는 뜻입니다.

일부에서는 대출 규제를 완화하면 되지 않느냐고 말하기도 합니다. 하지만 제 경험상 정부가 지금 시점에서 LTV를 풀거나 토지거래허가를 해제할 가능성은 낮아 보입니다. 집값 상승을 억제한다는 명분이 여전히 강하기 때문입니다. 결국 무주택자들은 외곽지로 눈높이를 낮추거나, 월세로 버티면서 주식 같은 다른 수단으로 종잣돈을 불려야 하는 각자도생의 시대를 맞이한 것입니다.

정리하면, 고소득 흑수저는 소득은 높지만 부모 지원 없이는 집을 살 수 없고, 대출 규제로 청약마저 의미가 사라졌으며, 전월세 시장은 매물 부족과 가격 급등으로 혼란스러운 상태입니다. 저 역시 이 현실 앞에서 과연 언제쯤 내 집을 마련할 수 있을지 막막함을 느낍니다. 무주택자들에게 필요한 건 일시적 혜택이 아니라 실질적인 공급 확대와 대출 접근성 개선이라고 생각합니다. 앞으로 정부가 어떤 정책을 내놓을지, 그리고 우리는 어떻게 대응해야 할지 함께 고민해야 할 시점입니다.

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참고: https://www.youtube.com/watch?v=4IeSNjdKuq8